광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 3층 353호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 2021.07.09 소유권이전과 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 하지만 유찰률 자체는 시세 비교자료가 아니므로, “감정가 대비 45%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리 인수보다 생활숙박시설의 이용상태와 실제 353호 점유관계를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 353호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 광주지방법원 순천지원 여수등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.09 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권과 2024.01.04 국 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 조사
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유·임차 주체가 기재돼 있습니다. 호실이 특정된 내역은 212호·245호·354호·439호이고, 여수유탑유블레스 주식회사는 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 353호 자체의 실제 점유자는 이 조사내역만으로 직접 특정되지 않습니다.
| 성명 / 법인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 · 호실 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 유찰 가격 구조 — 45%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 50,176,000원으로 감정가의 45% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 40,140,800원, 5회 유찰 32,112,640원입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 실제 거래시장 대비 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,303,168원을 제외한 48,872,832원이 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 25,225,700,000원 중 미배당액은 25,176,827,168원이지만, 제공된 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근으로, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부상 특기. 부설주차장이 여수시 국동 117-3 및 117-1에 별도로 설치된 내용이 등기돼 있습니다.
- 환금성 점검. 현재 3회 유찰된 물건이라는 사실 자체를 입찰가격과 회수 가능성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 353호 실제 점유자 확인. 현황조사상 호실 특정 내역은 212·245·354·439호이고, 1건은 호실 미상입니다. 현장에서 353호 점유자와 이용형태를 직접 확인하세요.
- 을구 2번 근저당 변경 확인. 최초 19,225,700,000원과 2022.02.11 변경등기 4,974,200,000원의 관계를 등기 원문과 채권계산서로 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 감정가 할인율을 시세로 착각하지 않기. 3회 유찰·감정가 45%는 법원 최저가 구조일 뿐 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
- 생활숙박시설 이용상태 재확인. 감정평가상 현재 생활숙박시설로 이용 중인 물건이므로 현장 이용상태와 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수가격”은 별개다
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이고, 이후 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액도 50,176,000원입니다.
다만 3회 유찰돼 감정가의 45%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가상 생활숙박시설이고, 현황조사 내역에는 여러 다른 호실의 점유자와 호실 미상 주체가 함께 기재돼 있어 353호의 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한 을구 2번 근저당의 채권최고액 변경 내용도 배당표와 차이가 있으므로 원본 대조가 필요합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·용도 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
