광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 3층 357호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 말소기준은 2021.07.09 접수된 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 국 압류, 여수시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 내려온 회차입니다. 하지만 이 사건에는 동일 생활숙박시설의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 “감정가 112,000,000원 → 최저가 50,176,000원, 3회 유찰”이라는 사실까지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층357호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 3층357호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 순천지원 여수등기소 · 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유자인 주식회사썬샤인브릿지는 2021.07.09 신탁재산의 귀속으로 소유권을 취득했고, 같은 날 접수번호 15935로 광양농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 접수번호 15939의 후순위 근저당, 2024.01.05 국 압류, 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력과 본건 호실을 분리해서 본다
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 임차·점유 기록이 5건 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 유제선과 경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 정확도 규칙에 따라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 44.8%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 50,176,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 비율은 44.8%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,140,800원, 5회 유찰 시 32,112,640원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 25,225,700,000원 중 48,872,832원이 배당되고, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근. 주위는 대학교, 이마트, 중·소형 공장, 근린생활시설 등입니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지도 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역. 공시지가 600,900원/㎡, 토지면적 1,235.0㎡, 지목은 대입니다.
- 토지이용. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 357호 점유관계 대조. 현황조사에 212호·245호·354호·439호 및 호실 미특정 숙박시설 점유 기록이 함께 있으므로 본건 357호의 실제 점유자를 매각물건명세서와 다시 확인합니다.
- 대항력 미상 기록. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 조사된 점유부분은 각각 354호·439호입니다.
- 근저당 변경등기. 을구 2번 근저당은 2022.02.11 채권최고액 4,974,200,000원으로 변경된 기재가 있으므로 배당표의 19,225,700,000원과 원본 대조가 필요합니다.
- 이전 경매 이력. 2024.03.12 광주지방법원 순천지원 2024타경52328 임의경매개시결정은 2025.05.22 일부취하를 원인으로 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.15 개시된 2025타경51775입니다.
- 부설주차장. 등기에는 주차장법에 따른 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 국동 117-1에 별도 설치돼 있다는 내용이 있습니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세 할인으로 해석하지 말고, 생활숙박시설의 실제 비교 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 말소기준권리는 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당이고, 이후의 압류·경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교값이 없으므로 “44.8%니까 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 생활숙박시설이라는 이용형태와 호실별 점유조사 기록, 후순위 근저당 변경등기의 확인 포인트까지 남아 있습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 비교자료 확보 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 실제 시세와 357호 점유관계를 마지막으로 맞춰보는 데 있습니다.
