50,176,000원
광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동 105 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 6층 641호입니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 2021.07.09. 광양농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 오히려 현재 판단의 중심은 점유관계, 대항력 미상자, 생활숙박시설 이용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층641호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 · 본건 6층 |
| 토지 | 준공업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 1,235.0㎡ · 공시지가 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2021-128호가 기재되어 있습니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등의 후순위 근저당이 설정됐고, 2023.12.13. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 3명은 대항력 없음, 2명은 미상
현황조사에는 숙박시설 관련 점유·임차인으로 5명이 기재되어 있습니다. 전입일이 확인되는 3명은 모두 말소기준권리인 2021.07.09.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 / 법인 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 44.8%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 가지고 현재 최저가가 시세보다 낮다고 결론낼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 25,225,700,000원, 채권자 예상배당액은 48,872,832원, 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 2명의 실제 점유·보증금 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중·소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 토지면적은 1,235.0㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 도로·진출입. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 부설주차장. 등기에는 부설주차장이 전라남도 여수시 국동 117-3 및 117-1에 별도로 설치되어 있다는 기재가 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 641호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 5명 중 호실이 641호와 직접 일치하는 항목이 없습니다. 현장과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 대항력 미상 2명 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력과 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수위험을 최종 확정하지 마세요.
- 우선변제 여부 확인. 현황조사 기재 5명의 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번 근저당은 최초 19,225,700,000원과 2022.02.10. 변경기재 4,974,200,000원이 함께 존재하므로 원문을 대조하세요.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 생활숙박시설로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 사건은 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,176,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사에 기재된 5명 가운데 2명은 대항력 판정이 미상이고, 기재 호실 역시 대상 641호와 직접 일치하지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 등기 말소관계는 비교적 명확하지만, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
