50,176,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 356호입니다. 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층으로 조사됐습니다. 현재 감정가 112,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 50,176,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 44.8%지만, 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 핵심은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 같은 날 설정된 후순위 근저당, 2024년과 2025년의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 금전권리의 인수 구조는 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유·임차관계와 생활숙박시설이라는 용도 특성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층356호 |
| 이용상태 | 생활숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 대상 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의의 소유권보존·신탁이 있었고, 2021.07.09. 신탁재산의 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합 근저당이 설정되며 말소기준이 형성됐고, 그 이후 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다.
또한 2024.03.12. 광주지방법원 순천지원 2024타경52328 임의경매개시결정이 있었으나 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.15. 광주지방법원 순천지원 2025타경51775 임의경매개시결정으로 진행 중입니다.
② 임차·점유 관계 — 356호 직접 점유 여부를 먼저 확인
현황조사에는 숙박시설 관련 임차·점유 관계가 5건 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 기재 인원은 5건 그대로입니다. 다만 표에 특정된 호실은 212호·245호·354호·439호이고, 한 건은 호실 기재가 없어 356호와 직접 연결되는 점유관계는 이 자료만으로 확정되지 않습니다.
| 성명 / 법인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미상 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준인 2021.07.09.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 매각 대상은 356호이므로, 이 표의 임차·점유 기재가 대상 호실에 실제로 어떤 방식으로 연결되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 — 감정가 44.8%지만 ‘시세 대비 저가’는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교가 없어 감정가 할인율을 곧바로 시장가 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 용도·운영·임대 구조가 다르므로, 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대에서 수요가 제한적이었음을 보여주는 신호이므로, 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 25,225,700,000원에 대해 현재 회차 예상배당은 48,872,832원, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 배당 가정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 부정형이며 토지면적은 1,235.0㎡, 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰됐고 용도가 생활숙박시설인 만큼 일반 주거용보다 매수층과 금융·운영 조건을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 356호 실제 점유자 확인. 현황조사의 5건 중 대상 호실을 직접 특정한 기재가 없어, 현재 점유자와 사용관계를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 주민등록·사업자등록 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 을구 2번 변경등기 대조. 최초 19,225,700,000원과 변경 4,974,200,000원이 함께 기재돼 있으므로 최신 채권최고액과 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 등기에는 부설주차장이 여수시 국동 117-3, 117-1에 별도로 설치됐다는 기재와 2024.03.14. 경정등기가 있습니다.
- 생활숙박시설 운영조건 확인. 숙박시설 운영·임대구조와 관련된 계약관계, 관리비, 운영비, 실제 수익구조를 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 생활숙박시설의 최근 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 금전권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 가정상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자판단의 난도는 권리보다 용도와 점유에서 올라갑니다.
생활숙박시설인데 이미 3회 유찰됐고, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 44.8%만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 여기에 현황조사 기재 5건 중 2건은 대항력 가능·미상이고, 대상 356호의 직접 점유관계도 명확하지 않습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리되지만, 점유·운영·시장가 확인 전에는 보수적 접근이 맞는 물건입니다.
