💰 최저가 99,008,000원 · 📉 3회 유찰/감정가 44.8% · 🧾 배당상 인수 0원 · ⚠️ 대항력 미상 점유자 2명
99,008,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층 301호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설이고, 11층 철근콘크리트구조 건물입니다. 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,008,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다.
말소기준 이후 등기된 서초세무서장 압류, 여수시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 근저당권도 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸합니다. 권리 흐름만 보면 기준권리 이후 등기부상 권리는 정리되는 형태지만, 이 사건은 현황조사상 점유관계가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 생활숙박시설 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 99,008,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권이 추가로 설정됐고, 이후 2024.01.03. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 5명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 · 숙박시설 | 2024-03-19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오종혁 | 245호 · 숙박시설 | 2024-03-05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 2023-04-19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유제선 | 354호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 경재필 | 439호 · 숙박시설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사의 전입일은 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 유제선과 경재필은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 점유자는 5명으로 봅니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가 221,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,008,000원입니다. 현재 회차 비율은 44.8%입니다. 다만 동일 시설의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인폭뿐이며, 시장가 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 99,008,000원 | 25,128,874,144원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 79,206,400원 | 25,148,319,315원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 63,365,120원 | 25,163,875,452원 |
④ 예상배당표 (매각가 99,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,144원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 96,825,856원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,008,000원 가정 시 집행비용 2,182,144원을 제외한 96,825,856원이 선순위 광양농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 25,128,874,144원입니다. 이 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 점유자 2명의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유제선·경재필 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 후순위 3명. 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 별도 시장가격 조사가 필요합니다.
- 생활숙박시설 확인. 실제 이용상태가 생활숙박시설인 만큼 이용·운영 및 환금성 조건을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 배당상 인수 0원은 시뮬레이션 결과이며, 당해세·최우선변제와 미상 점유자 권리는 반영 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 및 후순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권잔액·배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상 권리가 먼저”
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 99,008,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 실거래 시세가 없어 시장가 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없고, 생활숙박시설이라는 용도와 점유자 5명이라는 구조를 함께 봐야 합니다. 특히 3명은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 유제선·경재필은 전입일·보증금 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유자 확인 전에는 인수위험을 확정하지 말 것입니다. 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 두 점유자의 실제 권리관계입니다.
