광주지방법원 2025타경51775. 전남 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이며 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 감정가 128,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,344,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 주식회사유탑건설 등 명의의 후순위 근저당권도 설정됐고, 이후 국·여수시의 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 57,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2021.04.05. 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 있었고, 2021.07.09. 신탁재산 귀속으로 주식회사썬샤인브릿지에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광양농업협동조합 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12.의 종전 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.15. 다시 개시됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 5명, 2명은 대항력 미상
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 숙박시설 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 5명입니다. 확인된 점유부분은 212호·245호·354호·439호와 점유부분 미기재 1건으로, 본건 302호와 일치하지 않는 호실 표기가 포함되어 있습니다. 따라서 이 표만으로 본건 302호의 직접 점유 상태를 확정할 수 없고, 특히 전입일·보증금 미상의 2명은 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 판단 불가
현재 최저매각가는 57,344,000원으로 감정가 128,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 동일 생활숙박시설의 최근 실거래가 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 3회 유찰과 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,432,192원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 55,911,808원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 총 채권액 25,225,700,000원 중 55,911,808원이 배당되고 미배당은 25,169,788,192원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 생활숙박시설로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 공시지가. 600,900원/㎡이며 토지면적은 1,235.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 302호 직접 점유 여부 대조. 현황조사상 호실 표기가 212호·245호·354호·439호 등으로 나타나므로 본건 302호와의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 최저가 57,344,000원이 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 할인 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 특성 확인. 일반 아파트로 가정하지 말고 실제 이용상태와 숙박시설 운영·임대관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 점유 확인
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현황조사에는 실제 점유자 5명이 확인되고 그중 2명의 전입일과 보증금이 미상입니다. 이들은 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 최저가가 57,344,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘감정가의 44.8%니까 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 생활숙박시설이라는 용도와 미상 점유가 겹칩니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 점유 확인 전에는 안전형으로 보기 어렵고 가격 메리트도 미확정입니다.
