광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 1동 5층 557호입니다. 감정가는 112,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 50,176,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 본건은 5층, 감정 이용상태는 생활숙박시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이고, 말소기준은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다.
가격 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 물건은 아파트 시세표처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 현재 비교 가능한 실거래 수치를 근거로 하지 않고 있으므로, 50,176,000원이 시장가보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 확인 가능한 사실은 감정가 대비 44.8%까지 내려왔다는 점뿐입니다. 여기에 생활숙박시설이라는 이용상태, 3회 유찰, 그리고 본건 557호의 직접 점유자가 명확히 특정되지 않는 현황조사 내용을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층557호 |
| 용도 / 이용상태 | 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 국·여수시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 가정배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
또 을구 2번 근저당권은 최초 채권최고액 19,225,700,000원으로 설정된 뒤 2022.02.11. 변경계약에 따라 채권최고액 4,974,200,000원의 변경등기가 기재되어 있습니다. 아래 예상배당표는 가정배당에 기재된 채권액 19,225,700,000원을 그대로 반영하므로, 실제 배당관계 확인 때는 원등기와 변경등기를 함께 대조해야 합니다.
② 점유·임차관계 — ‘557호 점유자’ 특정이 핵심
| 점유자 | 호실 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 1,000,000원 | 400,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 호실 특정 없음 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
전입일이 확인된 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 모두 2021.07.09. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 그러나 이 중 본건 호실과 직접 연결되는 점유자는 현황조사 내용만으로 명확하게 특정되지 않습니다. 따라서 입찰 전 557호의 실제 점유자, 사업자·전입 여부, 보증금 및 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 44.8%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 50,176,000원으로 감정가 112,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 가정가격은 40,140,800원, 5회 유찰 시에는 32,112,640원입니다. 다만 이 수치는 감정가를 기준으로 한 경매 회차 가격일 뿐입니다. 생활숙박시설의 실제 거래가격과 직접 비교한 수치가 아니므로, 감정가 대비 할인폭을 곧 시장 대비 저평가로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정배당 기준 총 채권액은 25,225,700,000원, 배당액은 48,872,832원, 미배당은 25,176,827,168원입니다. 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유관계가 명확하지 않은 부분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위에 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로 외벽은 석재 붙임·몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 토지규모. 토지면적 1,235.0㎡, 공시지가 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 557호 실제 점유자 확인. 현황조사에 적힌 212호·245호·354호·439호는 본건 호실과 다릅니다. 557호 문패·객실운영·점유주체를 직접 확인해야 합니다.
- 호실 미특정 점유자 확인. 여수유탑유블레스 주식회사의 점유 호실이 특정되지 않았으므로 본건과의 관련성을 확인하세요.
- 미상 점유 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입·사업자등록 관계를 확인하세요.
- 을구 2번 변경등기 대조. 최초 채권최고액 19,225,700,000원과 2022.02.11. 변경등기의 4,974,200,000원을 원본에서 함께 확인하세요.
- 부설주차장 등기 확인. 국동 117-3·117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 표시가 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 50,176,000원은 감정가의 44.8%이지만, 그 자체가 시장가 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.
- 생활숙박시설 운영상태 확인. 실제 이용형태·관리상태·객실 운영관계와 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 557호 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 가정배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 5,017만원짜리 물건’으로 보면 곤란합니다. 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 50,176,000원까지 내려왔다는 것은 사실이지만, 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 점유입니다. 현황조사상 확인된 점유내역 대부분이 본건 557호가 아닌 다른 호실이고, 한 법인은 호실이 특정되지 않았습니다. 또 전입일·보증금이 미상인 점유자 2건은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만 점유관계는 아직 닫히지 않았습니다. 생활숙박시설·3회 유찰·점유 불확실성을 함께 보면 종합 판단은 C. 이 물건의 승부처는 더 낮은 숫자가 아니라, 557호에 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지 확인하는 것입니다.
