광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 6층 654호입니다. 감정평가상 이용상태도 생활숙박시설이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다.
가격만 보면 감정가 112,000,000원에서 최저가 50,176,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 특히 생활숙박시설이라는 용도와 현황조사의 미상 점유자 때문에, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층654호 |
| 물건종류 | 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 50,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.07.09. 을구 1번 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하고, 2024년 서초세무서장 압류, 2025년 여수시 압류, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년의 별도 임의경매개시결정은 2025.05.22. 일부취하를 원인으로 2025.05.26. 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 5건, 그중 2건은 판정 불가
현황조사에는 숙박시설 이용과 관련된 점유·임차 정보가 5건 확인됩니다. 이 중 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 50,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,168원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,872,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,176,000원 가정 시 채권총액 25,225,700,000원 중 48,872,832원이 배당되고, 미배당액은 25,176,827,168원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 25,176,827,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 40,140,800원 | 39,018,266원 | 25,186,681,734원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 32,112,640원 | 31,134,612원 | 25,194,565,388원 | 0원 |
최저가는 회차가 내려갈수록 50,176,000원 → 40,140,800원 → 32,112,640원으로 낮아지지만, 이 숫자만으로 투자매력이 커진다고 단정할 수 없습니다. 실거래 자료가 없고, 미상 점유자의 대항력 및 보증금 규모가 해결되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근이며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지는 평지의 부정형이며 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고, 대로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 654호 실제 점유자 확인. 현황조사상의 호수 정보와 대상 호수가 일치하지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문·현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 2건 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금 규모까지 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아닌 생활숙박시설로 이용되고 있으므로 실제 이용·운영 형태를 전제로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 대상은 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 현황조사에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 2건 남아 있습니다. 더구나 기재된 호수들이 654호와 직접 일치하지 않아 대상 호의 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
최저가 50,176,000원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 “654호에 누가 어떤 권리로 점유하고 있는가”입니다. 그 문제가 해소되기 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리등기 자체는 소멸형이지만, 점유 확인이 끝나지 않은 생활숙박시설이라는 점 때문에 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
