49,728,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 제1동 5층 563호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 소유자는 주식회사썬샤인브릿지이며, 말소기준은 2021년 7월 9일 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 ‘말소기준 이후 권리가 소멸한다’는 것과 ‘현장 점유 위험까지 확정적으로 없다’는 것은 구분해야 합니다. 현황조사에 기재된 점유·임대차 정보 중 3건은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없다고 판정돼 있지만, 유제선·경재필 2건은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 5층 563호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 대상 5층 563호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 49,728,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.07.09 광양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사유탑건설 근저당권과 2025.05.29 여수시 압류, 2025.07.15 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.03.12의 종전 임의경매개시결정은 2025.05.22 일부취하를 원인으로 2025.05.26 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — ‘0원 인수’만 보고 끝내면 안 된다
현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 임차·점유 기재가 5건 있습니다. 이 중 유퍼스트개발 주식회사·오종혁·여수유탑유블레스 주식회사 3건은 전입신고가 2021.07.09 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 유제선·경재필 2건은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | 미기재 | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 111,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,728,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 3회 유찰된 만큼 명목 최저가는 크게 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 생활숙박시설의 최근 실거래와 비교된 가격이 확인되지 않은 상태이므로, 49,728,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
특히 감정 이용상태가 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰됐다는 점은 환금성과 응찰 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 최저가 할인율 자체를 가격 가점으로 보기보다, 실제 거래 가능 가격과 운영·이용 여건을 먼저 확인하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,104원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,432,896원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 25,225,700,000원, 예상 배당은 48,432,896원, 미배당은 25,177,267,104원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위에 대학교·이마트·중·소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상은 생활숙박시설로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 단지 북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축 관련. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 563호 점유관계 원본 대조. 현황조사의 호실 표기와 대상 호실이 다르므로 563호의 실제 점유자와 임대차관계를 먼저 확인하세요.
- 미상 점유 2건. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당상 인수 0원만으로 최종 판단하지 마세요.
- 생활숙박시설 이용조건. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 물건이므로 실제 이용·운영 형태와 환금성을 확인하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 근저당 변경등기. 을구 2번 설정액과 2022.02.11 변경등기 금액을 원등기와 함께 확인하세요.
- 부설주차장. 부설주차장이 시설물 부지 인근에 별도로 설치된다는 등기와 경정사항을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유 확인’이 먼저다
111,000,000원 감정가가 3회 유찰을 거쳐 49,728,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 평가하기 어려운 생활숙박시설입니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유 2건이 남아 있고 현황조사의 호실 표시도 대상 563호와 맞지 않습니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 단순하지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았다”입니다. 여기에 생활숙박시설과 3회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹치므로, 실거래와 실제 563호 점유관계를 확인하기 전에는 최저가 49,728,000원을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 권리·점유 확인이 선행되고, 가격 판단은 그 다음인 물건입니다.
