50,624,000원
광주지방법원 2025타경51775. 여수시 국동의 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 235호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층입니다. 현재 최저가는 감정가 113,000,000원의 44.8%인 50,624,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 시세자료가 없어 그 할인폭을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
권리의 출발점은 2021.07.09. 설정된 광양농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후 유탑건설 근저당, 국세 압류, 여수시 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 대부분이 선순위 광양농업협동조합에 배당되고 후순위 채권은 대규모 미배당으로 남습니다. 다만 등기에는 부설주차장 관련 등기와 경정사항도 기재돼 있으므로 금전채권의 소멸 여부와 별개로 해당 내용 자체를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51775 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층 235호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 · 대상호실 2층 235호 |
| 소유자 | 주식회사썬샤인브릿지 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 50,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 4,792,246,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 600,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09. 광양농협 근저당
말소기준권리는 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-128호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당과 2023.12.21. 국 압류, 2025.05.29. 여수시 압류, 2025.07.15. 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — ‘235호’와 조사된 호실의 일치 여부가 핵심
현황조사에는 숙박시설 이용자로 5명이 기재돼 있습니다. 이 중 유퍼스트개발 주식회사, 오종혁, 여수유탑유블레스 주식회사는 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 반면 유제선, 경재필은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유퍼스트개발 주식회사 | 212호 | 2024.03.19 | 60,000,000원 | 12,292,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오종혁 | 245호 | 2024.03.05 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여수유탑유블레스 주식회사 | — | 2023.04.19 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유제선 | 354호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 경재필 | 439호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 유찰 — 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가는 50,624,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,499,200원, 5회 유찰 시 32,399,360원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 44.8% | 50,624,000원 | 49,312,768원 | 25,176,387,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 35.84% | 40,499,200원 | 39,370,214원 | 25,186,329,786원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 28.67% | 32,399,360원 | 31,416,172원 | 25,194,283,828원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,311,232원 |
| 2. 근저당 · 광양농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 49,312,768원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유탑건설 | 19,225,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 50,624,000원 전액이 집행비용과 선순위 광양농업협동조합 근저당 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 25,225,700,000원 중 채권자 배당은 49,312,768원, 미배당은 25,176,387,232원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 전남대학교 여수캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 대학교·이마트·중소형 공장·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현 단계에서는 객관적인 가격·환금성 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 235호 실제 점유자 확인. 조사된 212호·245호·354호·439호 및 호실 미기재 점유자가 대상 235호와 어떤 관계인지 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. 유제선·경재필은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 주민등록·사업자등록·임대차 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 싸다고 보지 말고 생활숙박시설의 최근 거래자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 2번 근저당 변경 확인. 19,225,700,000원 설정 기록과 4,974,200,000원 변경 기록이 함께 있으므로 배당요구와 채권계산서를 원본 대조해야 합니다.
- 부설주차장 등기 확인. 인근 별도 부지에 설치된 부설주차장 관련 등기와 2024.03.14. 경정사항의 효력을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수위험은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 점유관계가 먼저다
이 사건은 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 50,624,000원까지 내려왔습니다. 등기만 놓고 보면 2021.07.09. 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권과 압류가 소멸하는 구조라 이해하기 어렵지 않습니다. 하지만 현재 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다.
대상은 235호인데 현황조사에서 호실이 특정된 점유자는 212호·245호·354호·439호이고, 또 다른 1명은 호실 표시가 없습니다. 그중 2명은 전입일과 보증금도 미상입니다. 현재 배당 시뮬레이션이 인수 0원이라고 해도 이 불확실성이 해소되기 전에는 권리상 완전한 안전형으로 평가하기 어렵습니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 50,624,000원이 실제 시세 대비 싼지도 검증되지 않았습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 물건. 이 사건의 우선순위는 낙찰가 계산보다 235호의 실제 점유·임대관계를 확정하는 것입니다.
