창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 1층 104호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 47,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이고, 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 최근 12개월 동일면적 거래 3건의 평균과 최신 거래가가 모두 43,000,000원인데 현재 최저가는 그 76.5%입니다. 다만 이 사건은 가격보다 점유·임차 확인의 비중이 큽니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일 자체가 미상인 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 1층104호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 (주식회사남정주택에서 2007.10.17. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 채권최고액 2,138,500,000원의 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당계산상 현재 매각대금에서는 말소기준 근저당에 미배당이 크게 남지만, 해당 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 임차·점유 관련자는 48명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증기관 신고를 제외할 사정은 없습니다. 확인된 전입일이 있는 사람은 모두 말소기준일인 1996.06.15. 이후 전입으로 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 전입일이 미상인 4명은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 분명 할인 구간
동촌아파트 동일면적 39.2㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 43,000,000원이며 최신 거래도 2026.08 · 43,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 전체 12건 평균 기준으로도 77.3%입니다. 따라서 권리·점유 문제가 없다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 대항력 미상 임차인이 실제로 매수인에게 인수되는 구조로 확인될 경우에는 실질취득비용이 최저가보다 커지므로, 그때는 32,900,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 미배당액은 2,106,592,200원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 임차인의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 준공입니다. 동일면적 39.2㎡ 거래는 2022.09부터 2026.08까지 40,000,000원~45,000,000원 범위로 확인됩니다.
- 현장 상태. 감정조사에서는 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 파손·돌출, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 해당 104호의 실제 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 위 4명 중 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 사람이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용으로 최근 시세 43,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유부분 확인. 임차·점유 관련자 48명 중 여러 명의 점유부분이 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 104호와의 관련 범위를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.6.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝혔지만 실제 말소 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2007.10.17. 등기된 국민주택기금 관련 금지사항의 매각 후 효력·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 호수에서 누수·균열·타일 파손 등의 문제가 조사됐으므로 104호 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 다만 권리 확인이 끝나기 전에는 이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 인수 0원을 확정값으로 보면 안 된다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 32,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 최근 시세 흐름도 +1.3%로 하락세가 아닙니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격만큼 단순하지 않습니다. 확인된 전입일을 가진 점유자들은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 금지사항등기 확인까지 남아 있습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확정된 안전판이 아니라 추가 확인을 전제로 한 산정값으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 네 명의 전입일과 별도등기 말소를 확인한 뒤 비로소 최저가 32,900,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
