창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 4층 404호입니다. 감정가는 49,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 가장 앞선 담보권은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당으로 채권최고액이 2,138,500,000원이며, 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전된 기록이 있습니다. 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확하지만 이 사건의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에 이름이 확인되는 인원은 48명이고, 44명은 확인된 전입일이 말소기준일인 1996.06.15.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 그러나 전입일이 확인되지 않은 4명은 별도입니다. 보증금은 김선영 5,000,000원, 조영늠 5,000,000원, 김상근 15,000,000원, 박우현 30,000,000원으로 확인되지만 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 4층404호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교대상 39.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
② 임차·점유 현황 — 실제 확인대상 48명
현황조사상 확인된 48명은 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 조사대상입니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 그러나 전입일 자체가 확인되지 않은 4명은 대항력을 단정할 수 없습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | - | 2017.03.28 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | - | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 79.8%
동촌아파트 동일면적 39.2㎡의 실거래 12건은 40,000,000원에서 45,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원, 최신 2026.08. 거래 역시 43,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 1.3% 수준으로 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최신 거래 43,000,000원보다도 낮아, 점유·인수 문제가 해소된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 반대로 감정가 49,000,000원은 최근 거래보다 높기 때문에, 이 사건의 가격 메리트는 1회 유찰로 최저가가 내려온 현재 회차에서 생겼다고 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당액은 2,105,217,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
⑥ 물건상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근. 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 구분건물은 아파트로 이용 중입니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 상태 확인. 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 본건 404호의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 99세대, 1996.05.23. 준공 단지이며 동일면적 실거래는 40,000,000원~45,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 점유상태를 최신 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료에서 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 총 48명이 조사되어 있고 여러 명이 ‘본건전체’ 점유로 기재되어 있으므로 실제 404호의 현재 점유자를 특정하는 작업이 중요합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서 제출 내용과 실제 매각조건을 최신 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 43,000,000원의 79.8%입니다. 가격 가치는 있으나 권리확인 전 할인율만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 건물 상태. 감정평가에서 일부 호수의 누수·균열·타일·배수관 문제 등이 조사됐으므로 404호 실제 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 외부 표찰. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사되었습니다. 현장 방문 시 대상 호수 식별을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류
이 물건의 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰되어 34,300,000원, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%까지 내려왔습니다. 최근 거래 추세도 과거보다 1.3% 높은 수준이라 현재 최저가가 최근 시세보다 비싼 상황도 아닙니다.
하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 볼 것이 있습니다. 1996년 근저당 이후 전입이 확인된 44명은 자료상 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능·미상입니다. 특히 박우현 보증금은 30,000,000원으로 현재 최저가와도 차이가 크지 않습니다. 배당 시뮬레이션이 인수 0원이라고 해도 이 네 사람의 실제 전입·점유관계를 확인하기 전에는 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다. 여기에 토지 별도등기와 건물 상태 확인까지 남아 있습니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 권리는 확인 완료 후에야 합격입니다.
