34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 704호, 동일 평형 비교 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액 2,138,500,000원의 공동담보입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 말소기준 자체는 분명하지만, 이 사건의 난도는 등기보다 다수 점유자 조사와 전입일 미상자에 있습니다.
가격만 보면 이야기가 달라집니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 34,300,000원입니다. 같은 단지 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 43,000,000원으로 형성돼 있고, 현재 최저가는 최근 평균의 79.8%입니다. 최근 거래 추세도 +1.3%로 제시돼 있어 가격 자체에는 할인폭이 있습니다. 단, 그 할인은 매수인 인수가 실제로 0원일 때 비로소 유효합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 7층704호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 점유 확인이 핵심
말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 공동담보로 설정됐으며, 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 2021.12.23 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 48명 중 4명 대항력 미상
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 아래 표에서는 우선변제를 일괄적으로 미상으로 표시합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 배당요구 2022.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 배당요구 2022.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 배당요구 2022.01.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 배당요구 2022.04.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 배당요구 2022.01.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 가격만 보면 현재 회차가 시세 아래
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 42,583,333원입니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 감정가 49,000,000원은 최근 시세보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 가격은 시세 아래로 내려왔습니다. 따라서 인수액이 실제 0원으로 확정된다면 가격 메리트가 존재합니다. 반대로 전입일 미상자에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금 승계가 발생하면 실질취득금액이 올라가므로, 단순히 34,300,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 근저당 채권 미배당액은 2,105,217,400원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 계산은 전입일 미상 4명의 대항력과 실제 보증금 승계 여부가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근. 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 구분건물은 아파트로 이용 중이며 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 704호 해당 여부는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 호수 표시. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사돼 응찰 시 해당 호수 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 점유 여부와 전입일을 확인해 1996.06.15 말소기준보다 앞서는지부터 판단해야 합니다.
- 인수 0원 확정 전 가격판단 보류. 현재 배당 계산은 인수 0원이지만, 대항력 미상자가 존재하므로 실질취득가를 34,300,000원으로 고정해 판단하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서와 실제 말소 처리 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구. 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락의 배당요구 사실과 각 임차인의 확정일자·우선변제 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 호수에 누수·균열·타일 및 설비 파손 등이 조사됐으므로 704호의 실제 상태와 수리 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 일부 구분건물의 외부 표찰이 없다는 감정평가 의견이 있으므로 현장 방문 시 704호의 위치와 현황을 정확히 특정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 34,300,000원, 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원의 가격 시나리오를 권리확인 결과와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 전 보류”
이 사건은 가격만 보면 눈에 들어옵니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 43,000,000원인데 1회 유찰된 현재 최저가는 34,300,000원, 즉 최근 시세의 79.8%입니다. 최근 거래 추세도 +1.3%입니다. 말소기준도 1996.06.15 근저당으로 명확하고, 전입일이 확인된 44명은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 미상입니다. 이들의 기재 보증금만 합쳐도 55,000,000원이고, 현재 최저가 34,300,000원보다 큽니다. 이들이 실제 대항력을 갖는지, 낙찰 후 미배당 보증금을 매수인이 승계하는지는 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘싸니까 바로 입찰’이 아니라 ‘대항력 미상 4명을 지우면 가격 메리트가 살아나는 물건’입니다. 여기에 토지 별도등기는 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서까지 실제 이행 여부를 확인해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류입니다.
