32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 5층 505호입니다. 감정가는 47,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일면적 거래가가 모두 43,000,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 76.5%입니다. 전체 12건 평균 42,583,333원보다도 낮습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격보다 점유·임차인 확인입니다.
말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 조사된 실제 임차인 49명 가운데 전입일이 확인되는 44명은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현·나윤채는 전입일을 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 이 사건 감정평가에는 여러 구분건물이 함께 조사된 내용이 나타나므로, 입찰 전에는 505호에 실제로 연결되는 점유자가 누구인지 반드시 원문 서류와 현장에서 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 5층505호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15 근저당권 · 한국주택은행 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 5명은 확인 필요
1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.08.24 국민은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 49명, 대항력 미상 5명
보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으므로 실제 임차인 기록은 49명입니다. 이 중 44명은 전입일이 1996.06.15 이후로 확인되어 대항력이 없고, 5명은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 모두 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
배당요구 기록은 설소조(2022.04.08), 손지영(2022.01.06), 오선연(2022.01.06), 권재영(2022.04.06), 홍종락(2022.01.05)에게 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권이 자동 확정되는 것은 아니며, 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 표에서는 우선변제를 모두 미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 동일면적 39.2㎡의 최근 거래를 보면, 가장 중요한 최근 12개월 거래 3건은 2026.05 43,000,000원, 2026.08 43,000,000원, 2026.08 43,000,000원으로 모두 동일합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이고, 현재 최저가 32,900,000원은 그 76.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
최근 12개월 평균이 43,000,000원이고 최신 거래도 43,000,000원이므로 가격 판단의 기준은 과거 전체 평균보다 이 두 지표가 우선입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 +1.3%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 권리문제가 모두 해소된다는 전제라면 현재 최저가에는 가격 여유가 있습니다. 다만 대항력 가능·미상 임차인으로 인한 인수액이 발생하면 실질취득가는 그만큼 올라가므로, 현재 76.5%라는 숫자만으로 최종 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 992,200원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 992,200원을 제외한 31,907,800원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권최고액 대비 2,106,592,200원의 미배당이 남는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 가능·미상 임차인의 최종 권리관계도 확정 전이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 대지 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 단지·거래. 동촌아파트는 99세대, 1996.05.23 준공이며 동일면적 39.2㎡는 최근 12개월 3건이 모두 43,000,000원에 거래됐습니다.
- 물건상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 손상, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 505호의 실제 해당 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 호수표시. 일부 구분건물은 외부 표찰이 없는 상태로 조사되어 실제 목적물 특정에도 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 505호 점유자 특정. 실제 임차인 기록이 다수 존재하므로 505호에 해당하는 현재 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 특정하세요.
- 대항력 미상 5명. 김선영·조영늠·김상근·박우현·나윤채의 전입일과 실제 점유 개시일을 확인해 말소기준 1996.06.15보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 접수된 임차인도 별도로 원문을 대조하세요.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서가 있으므로 확인서 원문과 매각조건, 실제 말소 범위를 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원입니다. 현재 32,900,000원은 가격상 낮지만, 임차인 인수액이 생기면 실질취득가가 달라진다는 전제로 상한가를 정해야 합니다.
- 하자·내부상태. 감정평가에서 일부 호수의 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 확인됐으므로 505호의 내부상태와 수리비를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지 별도등기 및 확인서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 보이지만, 실질취득가는 아직 확정 전”
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%라 가격 자체에는 분명한 할인이 있습니다. 최신 거래도 43,000,000원이고 최근 흐름은 +1.3%여서, 과거 전체 평균만 끌어와 할인폭을 부풀릴 이유도 없습니다.
하지만 이 사건은 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준이 1996.06.15로 매우 오래됐고, 전입일이 확인된 44명은 전부 그 이후여서 대항력이 없지만, 전입일 미상 5명은 대항력 가능·미상입니다. 예상배당표의 인수액 0원은 이 미상 권리가 문제없다는 전제에서만 의미가 있습니다. 토지 별도등기에 대해서는 국민은행의 말소신청 확인서가 있어 완화 요소가 있지만, 505호의 실제 점유관계와 미상 임차인부터 특정한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류입니다.
