창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1006호, 동일 면적 실거래 비교기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 32,900,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 3건은 모두 43,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다.
하지만 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 전입시점을 확인해야 합니다. 말소기준권리는 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권이고, 전입일이 확인된 임차인들은 모두 그보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 전입신고일 자체가 확인되지 않은 4명은 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없는 상태입니다. 이 4명의 신고된 보증금은 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1006호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 · 개별난방 · 승강기 · 소화전설비 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 기준은 1996.06.15
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고, 해당 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 2021.08.24에는 국민은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 48명 중 4명은 대항력 판정 보류
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 자료상 실제 임차인 48명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15 말소기준 이후 전입으로 표시돼 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않으므로 대항력을 없다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.04.08 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.01.06 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.01.06 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.04.06 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022.01.05 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
③ 시세 비교 — 권리만 정리되면 가격 여지는 분명하다
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 전체 표본 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단에는 과거 거래보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 43,000,000원, 2026.08 43,000,000원 2건으로 모두 같은 가격이며 최근 12개월 평균도 43,000,000원입니다. 최신 거래 역시 43,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 감정가 47,000,000원은 최근 시세보다 높았지만 한 차례 유찰로 가격대가 내려왔습니다. 최근 흐름도 -가 아니라 +1.3%이므로, 권리 문제가 해소된다는 전제에서는 가격 자체는 신건보다 개선된 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 미배당 | - | 2,106,592,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금 32,900,000원 중 집행비용 992,200원, 근저당권 배당 31,907,800원으로 전액 소진되는 구조입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 전입일 미상 임차인의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 하남읍 수산리, 하남읍 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 456,000원/㎡, 지목 대, 가로장방형 평지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 동촌아파트 99세대, 1996.05.23 준공. 동일 면적 거래 12건은 40,000,000원~45,000,000원 범위이고 최근 12개월 3건은 모두 43,000,000원입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 소화전, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가 현장조사에서는 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 존재하는 것으로 조사됐습니다. 해당 1006호의 실제 상태는 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 우선 확인. 김선영 5,000,000원, 조영늠 5,000,000원, 김상근 15,000,000원, 박우현 30,000,000원. 말소기준 1996.06.15 이전 전입 여부를 확인하기 전까지 인수액 0원으로 확정하지 마세요.
- 배당요구 신고 확인. 설소조, 손지영, 오선연, 권재영, 홍종락의 배당요구 접수 이력이 있습니다. 배당요구 여부와 대항력·우선변제 여부는 별개의 판단이므로 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 상태. 국민은행이 2026.06.10 말소신청 확인서를 제출한 내용은 긍정적이지만 실제 최신 등기에서 말소 처리됐는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 76.5%입니다.
- 실질취득 계산. 현재 32,900,000원은 어디까지나 매각 최저가입니다. 미상 임차인이 대항력을 갖는 것으로 확인되면 미배당 보증금이 실질취득비용에 더해질 수 있으므로 응찰 상한도 다시 계산해야 합니다.
- 하자·내부상태. 감정평가에서 일부 호수의 누수·균열·타일 및 설비 파손이 조사됐고 일부 호수는 현장조사 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 해당 호수 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류”
가격 데이터만 놓고 보면 상당히 명료합니다. 동촌아파트 39.2㎡ 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원인데 현재 최저가는 32,900,000원, 즉 76.5%입니다. 최근 흐름도 +1.3%라 하락장 보정으로 가격 메리트를 지워야 할 상황은 아닙니다.
반대로 권리는 아직 한 줄로 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 1996.06.15 말소기준 이후 전입이 확인된 임차인은 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일 미상입니다. 이들의 보증금과 대항요건을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 그만큼 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다. 여기에 토지 별도등기 말소 확인과 일부 호수의 하자 조사까지 남아 있습니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 끝나야 비로소 입찰가격을 계산할 수 있는 C등급 확인형 물건입니다.
