32,200,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 2층 206호로, 동일 면적 실거래 비교 대상은 39.2㎡입니다. 감정가 46,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,200,000원입니다. 말소기준권리는 1996년 설정된 한국주택은행 근저당권 채권최고액 2,138,500,000원이며, 이 근저당권은 이후 국민은행으로 이전됐습니다. 경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “근저당 하나만 보면 끝”인 물건은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 임차·점유 관련 기재가 49명에 이르고, 그중 전입일이 있는 사람은 모두 1996.06.15.보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현·조규옥은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 2층206호 (동촌아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 |
| 비교 면적 | 39.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사청오건설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 채무자는 주식회사남정주택입니다. 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 근저당권이 국민은행에 이전됐고, 이전등기는 2015.12.21. 접수됐습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 44명은 후순위, 5명은 대항력 가능·미상
임차·점유 관련 기재는 총 49명입니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 말소기준일 1996.06.15. 이후이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 그러나 전입일이 없는 김선영·조영늠·김상근·박우현·조규옥은 대항력을 단정할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규옥 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 실제로 존재한다
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건 평균 43,000,000원이고, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 1.3% 수준으로 나타나 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 74.9%입니다. 감정가 46,000,000원과 비교해도 1회 유찰로 가격이 분명 낮아진 상태입니다. 따라서 이 사건은 예시처럼 “신건 가격이 시세보다 비싼” 유형과는 반대입니다. 가격 메리트는 존재하지만, 그 메리트를 임차관계·현장 상태 리스크와 맞바꿔야 하는 물건에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,220,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권 미배당이 2,107,279,600원 발생하며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 32,200,000원 | 31,220,400원 | 2,107,279,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 2,116,765,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 2,123,406,005원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대, 사용승인 기준 1996.05.23.이며 동일 면적 39.2㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 1.3% 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 5명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현·조규옥의 실제 전입 및 점유 시점을 확인해 말소기준 1996.06.15.보다 빠른 권리가 없는지 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서 내용과 실제 말소 조건을 확인하세요.
- 현장 하자. 누수·타일·균열·배수관 등 감정평가에서 조사된 문제의 해당 호수 여부와 수리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 식별. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사됐으므로 206호 위치와 현황을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 74.9%입니다. 가격 장점이 권리·수리 위험을 충분히 상쇄하는지 함께 판단해야 합니다.
- 사건 원문 대조. 사건은 2021타경2894로 제시되어 있고 등기 경매개시결정 원인에는 2021타경1990이 기재되어 있으므로 입찰 전 원문 사건표시를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸긴 하지만, 확인할 것이 많은 할인”
이 물건의 가격은 분명 매력적인 구간에 들어와 있습니다. 1회 유찰된 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균이자 최신 거래가인 43,000,000원의 74.9%입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 1.3%로, 하락장 때문에 가격이 싸 보이는 상황은 아닙니다.
그러나 등급을 가격만으로 올리기는 어렵습니다. 1996년 말소기준권리보다 뒤에 전입한 44명은 대항력이 없지만, 전입일 미상 5명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 현장 하자 조사까지 겹칩니다. 따라서 현재 계산의 인수 0원은 확인 완료 전 잠정치로 보는 것이 안전합니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리·현장은 확인 후 결정”입니다.
