창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 305호입니다. 감정가는 48,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2001년 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전됐습니다. 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했고 청구액은 1,047,282,930원입니다.
권리 순서만 보면 말소기준이 매우 오래됐다는 점이 유리합니다. 전입일이 확인된 점유자 중 가장 이른 전입도 1997.03.29.로 말소기준보다 늦어 모두 대항력이 없습니다. 문제는 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명입니다. 이들은 전입 선후를 판단할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층305호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 456,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
소유권은 1996.06.11. 주식회사남정주택 명의로 보존됐고, 2007.10.17. 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다. 말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당입니다. 해당 근저당은 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전됐으며, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 확인된 전입은 전부 후순위, 4명은 판정 보류
현황조사상 임차 내역은 48명입니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준 이후 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일이 없는 4명은 대항력을 부정할 자료가 부족하므로 대항력 가능·미상입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사·감정평가 문구에는 다수 구분건물과 점유관계가 함께 확인됩니다. 특히 감정평가 대상이 54개 호로 기재돼 있으므로 305호와 실제 점유자의 대응관계도 원본 서류에서 호수별로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 78.1%
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원, 2026.08. 최신 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 평균의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
최근 거래는 43,000,000원으로 모여 있으며 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 추세는 +1.3%로, 하락 추세가 아니라 소폭 높은 수준입니다. 따라서 현재 최저가 33,600,000원 자체는 실거래보다 낮아 가격 메리트가 확인되는 구간입니다. 다만 이 비교는 확정 인수액 0원 기준입니다. 전입일 미상 임차인의 인수 여부가 확인되기 전에는 33,600,000원을 최종 실질취득액으로 확정해 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권 2,138,500,000원 중 32,595,200원이 배당되고 2,105,904,800원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 임차인별 우선변제 여부도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 구분건물은 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확정. 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 가능·미상입니다. 전입일과 점유개시 시점을 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 305호 점유자 특정. 현황조사와 감정평가가 다수 구분건물을 함께 다루고 있으므로 실제 305호의 현재 점유자·임대차계약을 매각물건명세서와 현장조사로 맞춰야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서 제출 사실은 긍정적이지만 실제 말소 완료 여부를 등기에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 보증금과 임대차 시기를 기준으로 실제 배당순서를 재검토해야 합니다.
- 물리적 하자 확인. 감정평가에 누수·균열·타일 파손·배수관 파손 등이 조사됐으므로 해당 305호에 해당하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 78.1%입니다. 임차 인수 위험이 해소된다는 전제에서만 이 할인 폭을 그대로 평가할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
현재 최저가 33,600,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 43,000,000원의 78.1%입니다. 최근 시세가 이전 구간보다 1.3% 높은 흐름이라는 점까지 고려하면, 가격 자체는 분명 할인돼 있습니다. 말소기준도 1996.06.15.로 오래돼 전입일이 확인된 44명은 모두 후순위라는 점이 긍정적입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 결론내리기는 이릅니다. 전입일이 확인되지 않은 4명이 대항력 가능·미상이고, 임차인 최우선변제 역시 현재 배당표에 반영돼 있지 않습니다. 여기에 토지 별도등기는 국민은행의 말소신청 확인서가 제출됐으나 실제 정리 여부를 확인해야 합니다. 감정평가상 일부 호수의 누수·균열·파손 문제도 존재합니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 후입니다. 미상 임차인과 토지 별도등기를 해소한 뒤에야 33,600,000원의 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있습니다.
