창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 202호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 해당 근저당권은 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리의 뼈대만 보면 선순위 근저당이 매우 오래돼, 전입일이 확인되는 44명은 모두 말소기준일 이후 전입으로 정리됩니다. 문제는 전입일이 아예 확인되지 않는 4명입니다. 이들에게는 “대항력 없음”이라고 단정할 근거가 없습니다. 특히 각자의 보증금도 김선영 5,000,000원, 조영늠 5,000,000원, 김상근 15,000,000원, 박우현 30,000,000원으로 기재돼 있어, 실제 호수·점유관계와 전입 시점을 원본에서 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 2층 202호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 456,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년, 하지만 확인할 등기가 남아 있다
말소기준인 1996.06.15. 근저당권과 2021.12.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 소유자는 1996년 주식회사남정주택 명의로 소유권보존됐고, 1997.07.21. 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인되는 44명은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 등장하는 인적 신고는 48명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 말소기준일 1996.06.15. 이후 전입이므로 자료상 대항력 없음입니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 2022.04.08 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 2022.01.06 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 해당 없음 | 2022.01.06 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 2022.04.06 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 2022.01.05 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인되는 인원은 말소기준일 1996.06.15. 이후여서 대항력 없음으로 분류했습니다. 전입일 미상인 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 가능·미상입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 분명하다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래 12건 중 최신 거래는 2026.08. 43,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 전체 12건 평균 42,583,333원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래군과 비교해 1.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 따라서 현재 가격의 할인은 ‘하락장 때문에 시세가 이미 내려왔는데 과거 평균만 높게 잡힌 착시’와는 거리가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 대비 2,105,904,800원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 구분건물은 아파트로 이용 중입니다. 본 대상 전용면적은 39.2㎡입니다.
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 노폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 99세대 단지이고 1996.05.23. 준공입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 점유 호수와 전입 시점을 확인해 말소기준일 1996.06.15.과 대조해야 합니다.
- 임차인 호별 귀속 대조. 감정자료에는 54개 호가 함께 기재돼 있고 임차·점유 신고도 다수이므로, 본 대상 202호와 직접 관련된 사람을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 분리 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 진행 확인. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서를 제출했지만 실제 말소 절차와 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구의 국민주택기금 관련 제한 문구가 매수 후 어떤 형태로 정리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 78.1%입니다. 인수 위험을 해소한 뒤에야 이 할인폭을 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
- 내부 하자 확인. 감정평가에서 일부 호수의 누수·균열·타일 및 배수관 문제를 언급하고 있어 202호의 실제 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
이 물건의 가격 신호는 분명합니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 43,000,000원의 78.1%이고, 최근 시장 흐름도 이전 거래군 대비 1.3% 상승으로 집계됩니다. 배당 계산만 보면 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 1996년 말소기준보다 뒤에 전입한 44명은 정리가 되지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 토지 별도등기는 국민은행의 말소신청 확인서가 제출돼 있으나, 갑구에는 별도의 금지사항등기도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “싼 가격을 먼저 보는 물건”이 아니라 “인수 0원을 먼저 증명한 뒤 가격을 보는 물건”입니다. 미상 임차인과 호별 점유관계가 정리된다면 가격 할인은 분명한 장점이지만, 그 확인 전에는 낮은 최저가만으로 안전한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
