창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 803호로, 동일 면적 비교 기준은 전용 39.2㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이며, 종전 주식회사남정주택에서 상호가 변경됐습니다. 권리분석의 기준점은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
핵심은 임차관계입니다. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준일인 1996.06.15. 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 전입일 자체가 확인되지 않은 4명은 보증금 액수만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 원문에서 이 4명의 최초 전입시점과 점유관계를 확인하는 것이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층803호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 (주식회사남정주택에서 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 근저당권은 국민은행으로 이전됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2007.10.17. 금지사항등기가 기재돼 있습니다. 내용은 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 취지이므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 말소 처리 여부를 원문에서 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인·점유자 — 48명 중 4명은 대항력 판정 미상
현황조사에는 실제 임차인·점유자 48명이 기재돼 있으며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15. 이후 전입으로 대항력이 없다고 기재돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 없음 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 2012.04.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 없음 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 2013.05.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 43,000,000원이 기준
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 2026.08 거래 43,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 표본은 3건이며, 최근 구간은 이전 구간보다 1.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 42,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원의 79.8%입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형으로 확인된 사건이 아니므로, 현재 배당 계산상 실질취득액도 34,300,000원입니다. 따라서 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 가격 메리트는 전입일 미상 4명의 인수 가능성과 현장 수리비를 해결한 뒤에야 최종 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 선순위 근저당 · 한국주택은행 설정 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 선순위 근저당 미배당액은 2,105,217,400원이고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 전입일 미상 임차인 4명의 대항력 여부가 확정되기 전에는 최종 인수위험을 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성·현장 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 하자. 일부 호수에서 방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 803호 해당 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 표찰. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사돼 호수 특정에 유의가 필요합니다.
- 환금성. 단지는 99세대이고 최근 12개월 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 거래가격은 43,000,000원으로 일치하지만 거래 표본 자체는 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 최초 전입시점과 실제 점유관계를 확인해 말소기준일 1996.06.15. 이전 대항요건 가능성을 배제하세요.
- 매각물건명세서 원문 대조. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 우선변제와 최우선변제 가능성을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.06.10. 말소신청 확인서를 제출했지만 실제 말소 진행·반영 상태를 입찰 직전 확인하세요.
- 금지사항등기. 2007.10.17. 기재된 임차인 동의 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 수리비. 감정평가에서 일부 호수의 누수·타일 파손·균열·배수관 파손 등이 조사됐으므로 803호의 실제 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 43,000,000원의 79.8%입니다. 권리·현장 리스크가 해소될 경우에만 이 할인폭을 실제 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 확인 후
이 물건의 가격만 놓고 보면 현재 회차는 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 거래 3건과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다. 최저가는 그 시세의 79.8%이므로 최근 실거래보다 낮은 가격입니다.
하지만 권리분석은 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 끝나지 않습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 4명은 전입일 자체가 미상입니다. 여기에 2007년 금지사항등기, 토지 별도등기, 일부 호수의 누수·균열·파손 조사까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 매력, 권리는 확인 후.” 현황조사상 미상 부분을 원문으로 해소하고 803호의 실제 상태를 확인한 뒤에야 현재 34,300,000원의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
