창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 9층 908호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이며 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23. 임의경매를 신청했습니다.
등기 순서만 보면 말소기준이 매우 이른 편입니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 1996.06.15. 이후 전입이므로 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 임차인이 4명 있습니다. 이 4명은 보증금도 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원으로 조사돼 있어 “현재 인수액 0원”을 최종 확정값으로 받아들이기 전에 반드시 전입·점유관계를 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 9층908호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 4명은 확인 필요
말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 국민은행으로 이전됐고 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 48명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 48명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 말소기준일인 1996.06.15. 이후 전입입니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 4명은 대항력 유무를 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 확정일자는 전원 확인되지 않아 우선변제 여부도 별도 확인 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정입니다.
③ 시세 비교 — 79.8%는 ‘인수 0원’이 맞을 때의 숫자
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래는 최근 12개월 3건이 모두 43,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.08. 43,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 과거 거래 구간보다 1.3% 높은 흐름입니다. 따라서 전체 과거 평균 42,583,333원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 현재 산정된 매수인 인수액 0원을 그대로 적용하면 실질취득 기준도 34,300,000원으로 볼 수 있어 가격상 여유가 있습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 전입일 미상 4명에게 실제 승계보증금이 없다는 것이 확인되는 경우에만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정에서는 근저당 채권에 33,282,600원이 배당되고 2,105,217,400원의 미배당이 남습니다. 이 근저당권 미배당액 자체는 매각으로 소멸하는 권리의 미회수분으로 산정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 현재 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 반면 전입일 미상 임차인의 대항력이 확인되는 경우에는 별도의 승계 문제가 될 수 있으므로 근저당 미배당과 임차보증금 승계는 서로 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도. 감정평가상 구분건물 54개 호는 아파트로 이용 중이며, 본 건물에는 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함되고 중로2류 및 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가 조사에서는 일부 호수에 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 존재하는 것으로 조사됐습니다. 908호의 실제 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 전용 39.2㎡ 실거래 표본은 12건이며 최근 12개월 3건은 모두 43,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입신고일, 실제 점유, 임대차계약 관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 승계 여부 확인. 위 4명의 보증금은 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원입니다. 대항력이 인정되는 경우 미배당액 승계 여부까지 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 조사된 임차인의 확정일자가 확인되지 않고, 현재 배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 2026.06.10. 말소신청 확인서를 제출했지만, 입찰 전 실제 처리 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가에서 일부 호수의 누수·타일 파손·벽체 균열·배수관 파손 등이 조사됐으므로 908호 내부의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 79.8%지만 미상 임차인의 승계 위험을 확인하기 전에는 이 할인율을 확정 수익 여유로 간주하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균과 최신 거래 43,000,000원의 79.8%입니다. 말소기준도 1996.06.15.로 매우 이르고, 전입일이 확인되는 임차인은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 토지 별도등기도 국민은행이 말소신청 의사를 확인서로 제출했습니다.
그럼에도 이 사건을 단순한 저가 아파트로 보면 안 되는 이유는 명확합니다. 전입일 미상 임차인 4명입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 4명은 전입일이 없어 대항력을 부정할 수 없습니다. 실제 점유와 전입이 말소기준보다 앞서고 배당으로 보증금이 전액 정리되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득액도 달라집니다. 따라서 결론은 “시세 대비 가격은 조건부 합격, 권리 확인은 보류.” 전입일 미상 임차인 4명의 권리관계를 해소한 뒤에야 34,300,000원의 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있습니다.
