32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 1층 107호입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 1996.06.11 주식회사남정주택 명의로 소유권보존된 뒤 2007.10.17 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다. 권리분석의 기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권이며 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.12.23 국민은행을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준일이 1996년으로 매우 이른 만큼 전입일이 확인되는 임차인들은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 문제는 전입신고일 자체가 확인되지 않는 4명입니다. 이 4명은 자료상 대항력을 없다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이 숫자는 미상 임차인의 실제 전입·점유관계가 확인되기 전에는 확정적인 실질취득비용으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 1층107호 (동촌아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 10층 건물 중 1층 |
| 동일평형 시세 기준 | 39.2㎡ · 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액 2,138,500,000원, 채무자는 주식회사남정주택이며 공동담보가 기재돼 있습니다. 2021.12.23 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 44명은 후순위, 4명은 전입일 미상
현황조사 등에 나타난 임차인은 48명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 48명으로 봅니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15 말소기준권리보다 뒤에 전입해 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
배당요구가 확인되는 사람은 설소조(2022.04.08), 손지영(2022.01.06), 오선연(2022.01.06), 권재영(2022.04.06), 홍종락(2022.01.05)입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권은 모두 미상으로 표시합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%
동촌아파트 동일평형 39.2㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 1.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
현재 최저매각가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 77.3%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 1회 유찰된 현재 회차는 최근 실거래 수준보다 낮습니다. 다만 이 가격 메리트는 대항력 미상 4명의 인수 여부가 0원으로 최종 확인된다는 전제에서만 그대로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오상 채권자 총 미배당액은 2,106,592,200원이고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 |
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며, 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 상태. 일부 호수에서는 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 일부 호수는 외부 표찰도 없는 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입 시점과 점유관계를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행이 말소신청을 하겠다는 2026.6.10.자 확인서가 제출돼 있으므로 실제 말소 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2007.10.17 등기된 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 호수·내부 상태 확인. 일부 호수의 외부 표찰 부재와 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사돼 있으므로 107호의 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 가격 메리트 판단은 이 최근 시세와 함께 미상 인수위험을 반영해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리는 확인 전제”
이 물건은 가격만 보면 분명한 장점이 있습니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 32,900,000원이고, 동일평형 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 최신 실거래도 43,000,000원이며 최근 추세는 이전 구간보다 1.3% 높습니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격만큼 단순하지 않습니다. 1996.06.15 말소기준 이후 전입한 44명은 대항력이 없지만, 4명은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 우선변제 여부 미상, 토지 별도등기, 금지사항등기까지 확인할 사항이 겹칩니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 확인 전제의 계산값으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 합격권, 권리는 보완 확인이 필요한 물건입니다.
