창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 제1동 3층 301호, 전용면적 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 48,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 말소기준은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 국민은행에 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 3건은 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 78.1%입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 1.3% 높아 하락 추세도 아닙니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 현황조사에 실제 임차인 48명이 확인되고, 그중 전입일이 확인된 44명은 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층301호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 · 소유권보존 당시 주식회사남정주택, 2007.10.17. 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만, 임차인 4명은 판정 보류
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 2015.12.21. 근저당권자가 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 토지에는 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청을 하겠다는 2026.06.10.자 확인서가 제출돼 있습니다. 다만 실제 말소 처리 여부는 입찰 전 원본과 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 48명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 이름이 확인된 실제 임차인은 48명입니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 4명은 보증금과 점유 정보만으로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
| 이정호 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
| 최진식 | 2012.04.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
| 조희태 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
| 임무섭 | 2013.05.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 확정 인수 없음 |
현황조사상 임차인 정보는 사건 전체에 걸쳐 확인된 내용입니다. 감정평가 대상은 여러 구분건물로 구성돼 있으므로 301호와 개별 임차인의 실제 점유 대응관계는 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 실거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 42,583,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 2026.05. 43,000,000원, 2026.08. 43,000,000원, 2026.08. 43,000,000원으로 최근 12개월 평균 43,000,000원, 최신 거래도 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 78.1%입니다. 최신 실거래 43,000,000원과 비교해도 같은 비율입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.3% 높은 흐름이므로 하락장 때문에 평균이 부풀려진 사례도 아닙니다. 따라서 권리 리스크가 해소된다는 조건 아래에서는 가격 여지가 분명히 존재합니다. 다만 전입일 미상 임차인의 승계가 발생하면 실질취득비용은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,004,800원 |
| 1. 선순위 근저당 · 한국주택은행 → 국민은행 승계 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당에 32,595,200원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,105,904,800원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 전입일 미상 임차인 4명의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 33,600,000원 · 근저당 미배당 2,105,904,800원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 23,520,000원 · 근저당 배당 22,696,640원 · 미배당 2,115,803,360원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 16,463,999원 · 근저당 배당 15,767,647원 · 미배당 2,122,732,353원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가격은 낮아지지만, 전입일 미상 임차인이 실제 대항력을 가진 것으로 확인된다면 단순한 최저가 하락만으로 투자성이 개선됐다고 볼 수 없습니다. 특히 현재 확인이 필요한 4명의 보증금은 합계 55,000,000원이므로, 이 리스크의 법적 성격을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가 대상 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 본 비교 대상 전용면적은 39.2㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대이며 준공일은 1996.05.23.입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 3건, 모두 43,000,000원입니다.
- 물리적 상태. 감정평가 대상 일부 호에서는 방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 301호에 해당하는지는 현장 확인이 필요합니다.
- 현장 식별. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사됐고, 일부 호는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부관찰과 건축물현황도에 따라 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영 5,000,000원, 조영늠 5,000,000원, 김상근 15,000,000원, 박우현 30,000,000원의 전입·점유 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 301호 점유자 특정. 현황조사 임차인 정보가 사건 전체에 걸쳐 있으므로, 301호를 실제 점유하는 임차인이 누구인지 원본 조사서와 명세서에서 맞춰야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝혔으나 실제 최신 등기 상태를 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2007.10.17. 등기된 금지사항에는 국민주택기금을 위한 제한물권 외에는 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래 43,000,000원의 78.1%입니다. 전체 평균 42,583,333원보다 최근 가격을 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
- 하자 확인. 감정평가 대상 일부 호에서 누수·균열·타일 및 배수관 파손 등이 조사됐으므로 301호 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 4명의 승계 가능성도 확정된 것이 아닙니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 아직 확인 중”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 48,000,000원이 1회 유찰돼 33,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다. 최근 시세 대비 78.1%라서 가격 할인 자체는 분명합니다. 또 전입일이 확인된 44명의 임차인은 모두 1996.06.15. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 결론은 아직 조건부입니다. 전입일이 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명의 보증금은 합계 55,000,000원이고, 현재 최저가보다 큽니다. 이들이 대항력 없는 임차인으로 확인되면 33,600,000원은 최근 시세 대비 의미 있는 할인 가격이지만, 그중 누군가가 대항력을 갖고 보증금이 배당으로 소진되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 달라집니다. 가격 메리트는 확인됐고, 권리 메리트는 아직 확정되지 않았다. 이 사건은 바로 그 순서대로 접근해야 합니다.
