창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 808호입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 2015.12.21. 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
말소기준일이 1996년으로 매우 이른 만큼 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 그 이후 전입으로 기록되어 있어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현은 동일하게 처리할 수 없습니다. 이 4명은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 전입세대확인서·매각물건명세서·임대차 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층808호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.30 · 창원지방법원 밀양지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 확인사항이 남는다
말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당입니다. 이후 국민은행으로 이전됐고, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인·점유자 — 전입일 미상 4명이 핵심
현황조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 명의자들은 모두 실제 임차·점유 조사 대상입니다. 전입일이 확인되는 사람은 말소기준일 1996.06.15. 이후 전입으로 기록되어 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 없는 4명은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정하지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | - | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 2026.08 거래 43,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 1.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최신 거래도 43,000,000원이므로, 현 최저가는 최근 거래가격보다 낮습니다. 또 최근 12개월 가격 흐름은 이전 거래보다 1.3% 높아 하락장으로 볼 데이터도 아닙니다. 따라서 권리 위험이 해소된다는 전제 아래에서는 가격 메리트가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 2,105,217,400원이며, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치이며, 전입일 미상 점유자의 권리확인 결과에 따라 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 대상 구분건물들은 아파트로 이용 중이며, 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 8층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지입니다. 공시지가는 456,000원/㎡, 토지면적은 2,209.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태 확인. 평가대상 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 808호 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 호수 표시. 평가대상 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사됐으므로 응찰 시 대상 호수를 직접 재확인해야 합니다.
- 거래 표본. 전용 39.2㎡ 최근 12개월 실거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다. 전체 12건 범위는 40,000,000원~45,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 최초 전입일, 실제 점유·임대차관계, 보증금, 확정일자 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서를 제출했지만, 별도등기의 실제 말소 범위와 시점을 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 갑구의 국민주택기금 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구자. 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락은 배당요구 사실이 확인됩니다. 확정일자와 최우선변제 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 가격 자체는 시세 아래지만 권리 미확정 요소를 먼저 해소해야 합니다.
- 내부 상태. 감정대상 일부 호수의 누수·균열·타일·배수관 문제와 외부 표찰 부재가 조사됐으므로 808호의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘전입일’
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 1.3% 높아 가격 하락 추세가 확인되는 상황은 아닙니다.
하지만 권리분석에서는 할인율보다 전입일 미상 4명을 먼저 봐야 합니다. 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입이 확인되는 사람들은 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 금지사항등기도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 “가격은 좋지만 권리확인 전에는 C급 확인형”입니다. 이 네 명의 전입·임대차관계와 토지 별도등기 말소가 명확히 정리돼야 비로소 현재의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
