창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 9층 906호, 전용면적 비교대상은 39.2㎡입니다. 감정가는 49,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 최초 소유권보존 당시 명칭은 주식회사남정주택입니다.
권리구조의 출발점은 1996년입니다. 1996.06.15. 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 이후 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 현황상 전입일 자체가 확인되지 않는 점유자 5명은 대항력 판단을 확정할 수 없으므로 0원 확정형으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 9층906호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.2㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리보다 뒤에 설정된 김규리의 주택임차권은 임대차계약일 2010.03.16., 주민등록·점유개시·확정일자 2010.03.19., 보증금 25,000,000원으로 기록돼 있습니다. 말소기준인 1996.06.15.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고 매각으로 소멸합니다. 앞서 이점주의 보증금 16,000,000원 주택임차권도 2009.01.09. 등기됐지만 2010.01.19. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 45명은 후순위, 5명은 판정 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 이름이 확인되는 사람은 50명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 45명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 김선영·조영늠·김상근·박우현·기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않는 경우도 있으므로 실제 점유자, 계약서, 전입세대열람, 매각물건명세서의 최종 기재를 우선 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규리 | 2010.03.19 | 25,000,000원 | 2012.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 4,300만원, 최저가는 79.8%
동촌아파트 39.2㎡ 동일 면적 최근 거래는 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고, 가장 최근인 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 1.3%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최신 거래 43,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮습니다. 배당표상 인수액 0원을 전제로 하면 현재 회차의 실질취득액도 34,300,000원입니다. 다만 이 가격 차이는 미상 점유관계가 해소됐다는 전제에서만 온전히 가격 메리트로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방형이고 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 구분건물 일부 호에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐으므로 906호의 실제 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 5명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현·기사항전의 전입시점, 실제 점유 여부, 임대차계약서를 확인해 말소기준 1996.06.15. 전후를 확정해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행의 2026.06.10. 확인서 제출만 보지 말고 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서에서 실제 처리 상태를 재확인해야 합니다.
- 현재 점유자 특정. 이름이 다수 확인되는 만큼 906호의 실제 현 점유자가 누구인지와 인도·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 김규리 임차권. 보증금 25,000,000원, 주민등록·점유·확정일자 2010.03.19.로 말소기준보다 후순위이며 자료상 대항력 없음·매각 소멸입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이고 현 최저가는 34,300,000원입니다. 권리·명도·수리비를 확인한 뒤 가격 차이가 실제 안전마진인지 판단해야 합니다.
- 내부 하자 확인. 일부 호의 누수·균열·타일·배수관 문제 등이 조사됐으므로 906호 자체의 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리확인이 먼저다”
가격 지표만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 49,000,000원에서 한 번 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균과 최신 실거래는 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 79.8%입니다.
그러나 이 사건은 단순한 ‘인수 0원 아파트’로 끝낼 수 없습니다. 말소기준 자체는 1996년 근저당이라 전입일이 확인된 45명은 모두 후순위지만, 전입일 미상 5명의 대항력은 아직 확정할 수 없습니다. 토지 별도등기 역시 국민은행의 말소신청 확인서가 제출됐으나 실제 처리 여부를 확인해야 합니다. 여기에 일부 구분건물의 누수·균열 등 물리적 하자 조사까지 겹칩니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리·점유 확인은 보류. 미상 점유자와 별도등기 문제가 해소된 뒤에야 34,300,000원의 가격 차이를 온전히 메리트로 평가할 수 있습니다.
