창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 7층 702호, 전용 39.20㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 49,000,000원입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사남정주택이고, 2001년 명칭이 주식회사청호건설로 변경됐습니다. 가장 중요한 말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원이며, 2015년 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다.
등기만 보면 경매개시결정은 말소기준보다 훨씬 뒤인 2021.12.23. 접수됐습니다. 2001년과 2005년 설정됐던 전세권 각 15,000,000원도 각각 2005년과 2006년에 이미 말소됐습니다. 다만 이 사건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사에 다수의 점유자가 확인되고, 특히 전입일 자체가 확인되지 않는 4명이 있어 산출상 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다 매각물건명세서와 전입세대 자료를 재대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 7층702호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.20㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사청호건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 별도
말소기준은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 배당 계산상 현재 회차 매각가 49,000,000원에서 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 근저당권에 배당되고, 2,090,782,000원의 미배당이 남지만 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 44명은 후순위, 4명은 전입일 미상
현황조사상 확인되는 점유자는 48명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 44명은 가장 이른 전입도 1997.03.29.로, 말소기준일 1996.06.15.보다 뒤입니다. 따라서 이 44명은 자료상 대항력 없음입니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
배당요구가 확인되는 사람은 설소조(2022.04.08.), 손지영(2022.01.06.), 오선연(2022.01.06.), 권재영(2022.04.06.), 홍종락(2022.01.05.)입니다. 다만 확정일자 정보가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상·배당요구 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유관계는 48명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 점유부분이 미상으로 적힌 사람이 다수이고 일부는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않으므로, 702호와 실제 점유자의 대응관계는 원본 현황조사·매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 4,900만원은 최근 거래보다 600만원 높다
동촌아파트 전용 39.20㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.20㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.20㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.20㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.20㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.20㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.20㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.20㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.20㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.20㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.20㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.20㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.20㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 42,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 43,000,000원 |
최근 거래가격은 43,000,000원에 모여 있습니다. 최근 구간이 과거보다 1.3% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료는 아니지만, 그렇다고 신건 49,000,000원을 정당화할 수준도 아닙니다. 현재 최저가는 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 6,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비가 아니라 최근 시세를 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 → 주식회사국민은행 | 2,138,500,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 2,090,782,000원, 소유자 잔여는 0원, 산출상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 2,090,782,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 2,100,405,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 2,108,104,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이고, 위생·급배수설비·개별난방·소화전·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지입니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 준공이며 전용 39.20㎡ 실거래가 계속 확인됩니다.
- 건물 상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수·페인트 탈락·타일 손상·벽체 균열·배수관 파손 등이 조사됐습니다. 702호의 실제 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 표찰·내부 확인. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 기재돼 있어 현장 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 현재 점유 여부를 확인해 말소기준일 1996.06.15.과 선후를 확정하세요.
- 점유자 대응관계. 현황조사에 다수 점유자가 기재돼 있고 점유부분이 미상인 사람도 많습니다. 702호에 실제 대응하는 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 특정하세요.
- 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서와 토지 별도등기 원문을 함께 확인하세요.
- 금지사항등기. 갑구 1-2 금지사항등기의 경매 후 처리와 말소 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원인데 신건은 49,000,000원입니다. 현재 회차는 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 39,200,000원, 2회 유찰 시 31,360,000원으로 내려갑니다. 권리확인이 끝난 뒤 회차별 가격을 다시 비교하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위·배당액은 원본에서 재확인하세요.
- 건물 상태. 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐으므로 702호 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수 0원도 재확인이 필요하다”
이 물건의 말소기준은 1996년 근저당으로 매우 오래됐습니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없고, 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 나옵니다. 하지만 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명의 전입일은 미상입니다. 따라서 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기에는 확인해야 할 임차관계가 남습니다.
가격도 현재 회차의 장점이 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원인데 신건 최저가는 49,000,000원, 즉 최근 시세의 114.0%입니다. 여기에 토지 별도등기와 금지사항등기 확인까지 필요합니다. 결론은 “산출상 인수는 0원이지만 권리 확인은 미완료, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 현재 단계의 우선순위는 응찰보다 전입일 미상 4명과 별도등기 말소 범위를 확인하는 것입니다.
