32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 5층 508호, 전용면적 비교대상 39.2㎡의 아파트입니다. 감정가는 47,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 이 물건의 말소기준은 1996.06.15 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 근저당보다 점유관계입니다. 현황조사에 기재된 임차인·점유자 중 전입일이 확인되는 사람들은 모두 1996.06.15 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 전입신고일 자체가 확인되지 않는 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 5층508호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 / 면적 비교 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 · 39.2㎡ |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
소유권은 1996.06.11 주식회사남정주택 명의로 보존됐고, 2007.10.17 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다. 말소기준인 1996.06.15 한국주택은행 근저당은 공동담보목록 제132호와 관련된 채권최고액 2,138,500,000원의 권리이며, 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 — 대부분 후순위, 4명은 대항력 미상
전입일이 확인되는 임차인·점유자는 모두 1996.06.15 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 4명은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자가 확인된 사람이 없어 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | - | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | - | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 39.2㎡의 실거래 12건 평균은 42,583,333원이고, 최근 12개월 3건 평균과 최신 2026.08 거래는 모두 43,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 1.3% 높은 흐름이며, 현재 최저매각가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 따라서 권리 불확실성을 제외하고 가격만 비교하면 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 31,907,800원이 배당되고 미배당액은 2,106,592,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일 미상 점유자의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 평가대상 일부 호수에서는 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 508호의 실제 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 외부 표시. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입신고일과 현재 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 먼저 제거해야 합니다.
- 점유부분 미상 확인. 현황조사상 점유부분이 미상으로 기재된 사람이 다수 있어 508호의 실제 점유자와 임대차관계를 특정해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10 확인서에 따른 말소신청이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 경매 사건번호 대조. 등기상 임의경매개시결정 원인의 2021타경1990과 본 사건 2021타경2894의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 평가대상 일부 호수에 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐으므로 508호 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 39.2㎡ 평균과 최신 거래는 43,000,000원입니다. 권리 불확실성이 해소되지 않는 상태에서는 단순 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋지만, 권리 확인이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 32,900,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 1.3% 높아, 현재 최저가 자체가 최근 시세보다 비싼 물건은 아닙니다.
그러나 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 전입일이 확인된 사람은 1996.06.15 말소기준 뒤라 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 토지 별도등기와 다수 점유관계, 일부 호수의 물리적 하자까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 할인, 권리는 확인 전 보류”입니다. 배당표의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 미상 임차관계를 먼저 해소한 뒤 가격 메리트를 판단하는 순서가 맞습니다.
