창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 2층 207호입니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보이며 2015.12.21 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
가격은 분명 시세 아래입니다. 같은 단지 전용 39.2㎡의 최근 12개월 실거래 3건은 모두 43,000,000원이며, 현재 최저가는 그 평균의 78.1%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 1.3% 높은 수준입니다. 다만 이 물건은 가격 할인만 보고 곧바로 “안전한 저가 매수”라고 결론내리기 어렵습니다. 전입일을 확인할 수 없는 임차·점유자 4명의 대항력 여부가 아직 열려 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 2층207호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 준공 / 규모 | 1996.05.23 · 99세대 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 문제는 임차 확인
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 2015.12.21 회사합병을 원인으로 근저당권자가 국민은행으로 이전됐고, 국민은행의 2021.12.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당 채권최고액 2,138,500,000원은 공동담보로 설정된 금액이며, 현재 회차 배당 시에도 대규모 미배당이 남지만 그 미배당 근저당채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 44명은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사에 기재된 임차·점유 내역은 48명입니다. 전입일이 확인되는 내역은 모두 말소기준일인 1996.06.15 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
점유부분에 “본건전체”와 “미상” 표시가 함께 존재하므로, 개별 207호와 각 임차·점유 내역의 실제 대응관계는 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건 평균 43,000,000원이고, 최신 2026.08 거래 역시 43,000,000원입니다. 현재 최저매각가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
전체 실거래 범위는 40,000,000원~45,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 43,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 흐름은 +1.3%로, 최근 시세가 하락하는 데이터는 아닙니다. 따라서 임차 위험이 해소된다는 전제에서는 현재 최저가가 가격 측면에서 의미 있는 구간인 것은 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 2,105,904,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당은 공동담보이고 매각으로 소멸하는 권리이므로 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 면적은 39.2㎡입니다.
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방형 · 공시지가 456,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건상태 확인. 감정평가서에는 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐다고 기재돼 있으므로 207호 해당 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 표시. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사돼 실제 목적물 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일, 점유 여부, 임대차계약서 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 207호 점유관계 특정. 임차·점유 내역의 점유부분에 본건전체와 미상 표시가 혼재하므로 207호에 실제로 대응하는 점유자를 원본으로 특정해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10 말소신청 확인서뿐 아니라 별도등기의 현재 등기상태와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원, 현재 최저가는 33,600,000원입니다. 다만 잠재 인수액이 생기면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득비용입니다.
- 내부 상태. 일부 호에 누수·균열·타일 파손 등 문제가 조사됐으므로 해당 호의 수리 필요 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·토지 별도등기 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,000,000원의 78.1%입니다. 최근 거래 추세도 +1.3%로, 가격만 놓고 보면 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일 이후 전입이 확인된 다수 임차·점유자는 대항력이 없지만, 전입신고일이 미상인 4명은 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 토지 별도등기 역시 국민은행의 말소신청 확인서가 제출됐지만 현재 상태를 확인해야 합니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”입니다. 4명의 실제 전입일과 207호 점유관계, 토지 별도등기 말소가 확인돼야 비로소 현재 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
