창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 5층 502호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균과 2026.08 최신 실거래가가 모두 43,000,000원이어서, 가격만 놓고 보면 현재 회차가 최근 거래 수준보다 낮습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이고, 확인된 전입일이 있는 임차·점유자는 모두 그 이후 전입입니다. 반면 4명은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 이들의 보증금은 각각 김선영 5,000,000원, 조영늠 5,000,000원, 김상근 15,000,000원, 박우현 30,000,000원으로 조사되어 있으므로, 전입시점과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 5층502호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 사용승인 1996.05.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 ‘미상 전입’이 변수
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 2020.09.14. 이손윤의 채권최고액 32,000,000원 근저당권과 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다.
임차·점유관계 — 48명 조사
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 내역은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태가 많아, 대항력과 별개로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
| 이름 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 · 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 · 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 · 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 · 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 · 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 · 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 · 미상 배당요구 2022.04.08 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 · 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 · 본건 전체 배당요구 2022.01.06 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 · 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 · 본건전체 배당요구 2022.01.06 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 · 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 · 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 · 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 · 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 · 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 · 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 · 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 · 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 · 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 · 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 · 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 · 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 · 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 · 본건전체 배당요구 2022.04.06 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 · 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 · 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 · 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 · 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 · 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 · 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 · 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 · 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 · 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 · 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 · 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 · 미상 배당요구 2022.01.05 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 · 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 · 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 · 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 · 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 · 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 · 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 · 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 · 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 · 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 · 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 · 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월은 43,000,000원
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 43,000,000원과 2026.08 최신 거래 43,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 1.3%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 배당계산상 인수액 0원을 그대로 전제하면 계산상 실질취득도 34,300,000원으로 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 이 비교는 전입일 미상 4명에게 실제 인수액이 발생하지 않는다는 확인이 끝났을 때만 유효합니다. 그 확인 전에는 최저가 34,300,000원만 보고 ‘20% 할인 물건’으로 단정하는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1 근저당 · 한국주택은행 설정 → 국민은행 이전 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 을구 2 근저당 · 이손윤 | 32,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 2,170,500,000원 중 33,282,600원이 배당되고, 미배당액은 2,137,217,400원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 전입일 미상 임차인의 대항력 여부도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 동촌아파트는 99세대, 사용승인일은 1996.05.23입니다.
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 대지 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 노폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역이 포함되고 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가 대상 일부 호수에는 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 내부 확인이 어려웠던 호도 있어 502호의 실제 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입시점과 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 계산상 인수 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
- 최우선변제 반영 여부 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 보증금과 월세가 확인되는 임차인이 다수 있으므로 실제 배당순위와 배당요구 내용을 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서 제출 사실과 실제 말소 진행 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 갑구 금지사항등기 확인. 2007.10.17. 등기된 금지사항에는 국민주택기금을 위한 제한물권을 제외하고 임차인 동의 없이 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 내용이 기재돼 있습니다. 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 대상 일부 호에서 누수·균열·타일 및 배수설비 문제와 호수 표찰 부재가 조사됐습니다. 502호의 실제 내부 상태와 수리범위를 직접 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 43,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 데이터상 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 아직 ‘권리 확정형’은 아니다
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 43,000,000원의 79.8%로, 가격 데이터만 보면 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명합니다. 게다가 전입일이 확인된 44명의 전입은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
그럼에도 이 사건을 ‘인수 0원의 안전한 할인 아파트’로 결론 내리기에는 한 단계가 남아 있습니다. 전입일이 확인되지 않는 4명의 임차·점유 기록입니다. 이들의 대항력과 실제 점유관계가 정리되어 인수액이 실제로 0원임이 확인된다면 현재 회차의 34,300,000원은 최근 거래와 비교해 가격 경쟁력이 있습니다. 반대로 확인 전에는 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 추가 할인보다 먼저 ‘미상 임차인 4명’을 해소하는 데 있습니다.
