32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 806호입니다. 감정가는 47,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이어서 가격 자체는 최근 시세 아래에 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하기보다 임차관계 확인이 핵심인 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 국민은행으로 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 매각대금 32,900,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 992,200원을 제외한 31,907,800원이 근저당권에 배당되고, 2,106,592,200원의 미배당이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층 806호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 2015.12.21 근저당권자는 국민은행으로 이전됐고 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 김정자 명의의 주택임차권은 2021.04.06 등기됐으나 2023.04.03 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인되는 전입은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사상 임차인·전입자 기록이 다수 존재합니다. 전입일이 확인된 사람들은 모두 1996.06.15 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아, 보증금이 있다는 사실만으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 이 4명은 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | — | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-04-08 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-06 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-06 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이경순 | — | 2017-03-28 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-04-06 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | — | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-05 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | — |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박형임 | — | 2000-01-24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | — | 없음 | 미상 | 없음 | — |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 76.5%
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 43,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.08에 43,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 +1.3%입니다. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%이므로, 확인 가능한 실거래 기준으로는 가격 메리트가 존재합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 992,200원 |
| 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 2,106,592,200원 |
배당계산상 현재 회차 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 모두 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 전입일 미상 임차인의 실제 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
선순위 근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 어느 회차에서도 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰이 더 진행될수록 근저당권의 미배당액만 증가합니다. 다만 이 시나리오 역시 전입일 미상 임차인의 실제 대항력 확인 전에는 ‘실질 인수 0원’의 확정 근거가 될 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 상태 확인. 감정평가에서는 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 파손·돌출, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 내부 확인이 어려웠으므로 806호의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입신고일과 점유 개시일을 확인해 1996.06.15 말소기준권리보다 앞서는지 검증해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.6.10. 말소신청 의사를 확인했으나, 실제 말소 완료 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 다수 임차관계의 보증금·계약시기·배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 현재 가격의 장점과 권리 위험을 분리. 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%지만, 권리 미확인 사항이 해소되지 않으면 할인 자체가 안전마진이 되지는 않습니다.
- 현장 상태 확인. 감정서에 일부 호수의 누수·균열·타일 파손 등 문제가 기재돼 있으므로 내부 상태와 수리 필요 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
가격만 보면 현재 회차는 분명 달라졌습니다. 감정가 47,000,000원에서 1회 유찰되어 32,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래도 43,000,000원이며 최근 추세는 +1.3%라 제공된 시세 자료에서는 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
그러나 권리분석의 결론은 조건부입니다. 1996.06.15 말소기준권리 이후 전입이 확인되는 임차인은 대항력이 없지만, 전입일 미상 임차인 4명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기의 실제 말소 확인과 최우선변제 검토도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 권리 확인을 끝내기 전에는 ‘인수 0원 안전형’으로 단정할 수 없는 물건입니다. 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저, 미상 임차인과 토지 별도등기를 원본으로 확정하는 것입니다.
