34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 801호입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 말소기준권리는 1996.06.15 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 개시했습니다.
가격은 이미 한 차례 내려왔습니다. 감정가 49,000,000원에서 현재 최저가는 34,300,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 모두 43,000,000원이고 최근 구간이 그 이전보다 1.3% 높은 흐름이라, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 상황은 아닙니다. 문제는 가격보다 임차관계의 미확정 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층801호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 801호 |
| 실거래 비교면적 | 39.2㎡ · 동일 면적 일치 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 임차인 4명은 미확정
말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 현황조사에 기재된 48명 가운데 전입일이 확인되는 인원은 모두 이 날짜보다 뒤에 전입해 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 현황
현황조사에는 총 48명이 기재되어 있습니다. 이 중 확인된 배당요구는 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락 등 5명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 아래 표에서는 우선변제를 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 표시는 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / — | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / — | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / — | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / — | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균과 최신 거래가는 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 선순위 근저당에 33,282,600원이 배당되고, 근저당 채권의 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 미상 4명은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 임차관계의 미확정 위험을 별도로 해소한 결과가 아니므로, 전입일 미상 4명에 대한 대항력 판단이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대이며 사용승인일은 1996.05.23입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가 조사에서는 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 일부 호수는 외부 표찰도 없는 것으로 조사돼 801호의 실제 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입시점과 점유관계를 확인해 1996.06.15 말소기준권리보다 앞서는지 먼저 판단해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인들의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당순위와 미배당 보증금 위험을 확정할 수 없습니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10 말소신청 확인서 내용과 실제 말소 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 43,000,000원의 79.8%입니다. 권리 미상 부분이 해소될 때 이 할인율의 의미가 살아납니다.
- 현장 상태. 일부 호수에 누수·균열·타일 및 설비 파손 등이 조사된 만큼 801호의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.14입니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 아직 미확정”
이 물건은 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 34,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가가 모두 43,000,000원이므로 가격 자체는 시세 아래입니다. 말소기준권리도 1996.06.15로 매우 이르고, 전입일이 확인되는 인원은 전부 그 이후여서 자료상 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건의 결론을 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 수는 없습니다. 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명의 전입일이 미상이고, 보증금도 각각 확인돼 있습니다. 이들의 대항력 여부가 확정되지 않은 이상 계산상 인수 0원과 실제 낙찰자 부담이 반드시 같다고 단정할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기는 국민은행의 말소신청 확인서가 제출돼 있으나 실제 처리 여부를 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 권리는 확인 후 결정이 맞습니다.
