창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 707호, 전용면적 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 47,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 말소기준은 무려 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 국민은행으로 이전됐습니다.
말소기준이 오래됐다는 점 자체는 임차인 판단에 유리합니다. 실제로 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 1996.06.15.보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 문제는 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명입니다. 이들은 보증금은 기재돼 있지만 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 어디까지나 이 미상 요소가 현실화되지 않는 경우의 산정값으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 7층707호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 · 상호변경 전 주식회사남정주택 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 / 준공 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 ‘미상 4명’ 확인이 핵심
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 등기상 2021.08.24. 국민은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 갑구에는 1995.04.28. 사업계획승인을 원인으로 한 금지사항등기가 존재합니다. 내용은 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 것입니다. 이 항목은 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 분석
현황조사에 기재된 점유자는 48명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 점유자는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 반면 4명은 전입일 미상이어서 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 배당요구 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 배당요구 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 배당요구 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구 사실이 확인되는 점유자는 설소조(2022.04.08), 손지영(2022.01.06), 오선연(2022.01.06), 권재영(2022.04.06), 홍종락(2022.01.05)입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 43,000,000원, 최신 거래도 2026.08. 43,000,000원입니다. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
최근 12개월 거래는 모두 43,000,000원이며 최신 거래도 같은 가격입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 +1.3%로, 하락 추세가 아니라 소폭 높은 흐름입니다. 따라서 권리 위험이 없다고 가정한 현재 산정 실질취득액 32,900,000원은 최근 거래 기준으로 분명 낮은 가격대입니다. 다만 이 할인폭을 그대로 수익으로 간주하려면 먼저 전입일 미상 4명의 승계 가능성을 제거해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 992,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 2,106,592,200원, 소유자 잔여는 0원, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 건물. 1996.05.23 준공된 99세대 단지이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 물적 하자. 감정평가 조사에서는 일부 호수에 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 존재하는 것으로 조사됐습니다. 개별 호수별 차이가 있다고 명시돼 있어 707호 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입·점유 개시시점을 확인해 1996.06.15. 말소기준보다 앞서는지 여부를 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 점유자들의 확정일자가 확인되지 않고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행이 말소신청 의사를 밝히고 2026.06.10. 확인서를 제출했지만 실제 매각조건과 말소 처리 여부를 최종 점검해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구의 금지사항등기는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로 매각으로 정리되는 범위와 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 43,000,000원. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이라는 점을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 최저가는 그 76.5%입니다.
- 실물 상태 확인. 일부 호의 누수·균열·타일·배수관 문제와 외부 호수 표찰 부재가 조사됐으므로 707호 내부 상태와 표시를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리 확정은 아직”
이 물건은 감정가 47,000,000원에서 한 번 유찰돼 32,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 43,000,000원의 76.5%입니다. 최근 가격 추세도 과거 대비 +1.3%이므로, 시세가 급락하는 상황에서 감정가 할인율만 커 보이는 구조는 아닙니다.
하지만 권리분석은 가격보다 먼저 끝내야 합니다. 말소기준 1996.06.15. 이후 전입이 확인되는 점유자들은 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능·미상입니다. 배당표가 제시하는 매수인 인수액 0원도 이 미상 요소를 해소하기 전에는 확정값이 아닙니다. 토지 별도등기에 대해 국민은행의 말소신청 확인서가 제출됐다는 점은 긍정적이지만, 금지사항등기와 개별 호수 상태 확인도 남아 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 조건부. 미상 임차인 4명의 전입·점유 시점을 확인한 뒤에야 현재 76.5% 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.
