34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 4층 407호, 전용면적 비교기준 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 권리는 이후 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했습니다.
가격 면에서는 최근 거래보다 낮습니다. 동일면적 최근 12개월 거래 3건은 모두 43,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 1.3%로 하락장이 아닙니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차 조사 범위와 대항력 미상 인원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 4층407호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 임차 확인은 끝나지 않았다
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 근저당권자가 국민은행으로 이전됐으며, 2021.12.23. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
갑구에는 2007.10.17. 금지사항등기도 존재합니다. 기재 내용은 이 주택에 대해 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용입니다. 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 48명, 대항력 가능·미상 4명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 48명 모두 실제 임차·점유 조사 인원입니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.04.08 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.01.06 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.01.06 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 이경순 | - | 2017.03.28 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일 확인 필요 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.04.06 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일 확인 필요 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일 확인 필요 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.01.05 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일 확인 필요 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 박형임 | - | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 권리 확인이 먼저
동촌아파트는 99세대, 사용승인일은 1996.05.23.입니다. 비교 대상은 전용 39.2㎡로 일치합니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 2026.08. 7층과 2층, 2026.05. 5층이 모두 43,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 43,000,000원, 최신 거래 역시 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
현재 최저가 34,300,000원은 전체 평균 42,583,333원의 80.5%, 더 중요한 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세도 1.3%로 플러스입니다. 따라서 가격 자체는 최근 시세보다 낮지만, 그 할인폭을 그대로 투자 메리트로 평가하려면 먼저 미상 임차관계를 해소해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 근저당권 미배당은 2,105,217,400원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정이 불가능한 임차 조사 인원이 있어 실제 배당·인수관계는 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용. 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 가로장방형 평지, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당하며 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 물리 상태. 감정평가 조사에서는 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 내부 확인이 어려웠으므로 해당 호의 실제 상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입일과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
- 미상 보증금 점유자 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수 있어 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝혔으므로 실제 말소 절차가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수는 조건부로 읽기. 현재 배당 시나리오는 매수인 인수 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차관계 미상 부분이 남아 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정서가 일부 호의 누수·균열·타일 및 배수관 문제와 외부 표찰 부재를 지적하므로 407호의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 34,300,000원입니다. 가격 메리트 판단과 권리 리스크 판단을 분리해 접근해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 확인 중”
이 사건은 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%에 해당합니다. 최근 시세 흐름도 1.3%로 하락 추세가 아니어서 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다.
그러나 권리분석은 가격보다 보수적으로 봐야 합니다. 말소기준 근저당 이후 전입한 임차인은 대항력이 없지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 4명은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기와 국민은행의 2026.06.10.자 말소 확인서까지 실제 이행 여부를 확인해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 매력권, 권리는 확인 완료 전 보류. 배당표의 ‘인수 0원’이 실제 입찰에서도 0원으로 확정되는지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
