33,600,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 308호입니다. 감정가 48,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 한국주택은행의 근저당권 채권최고액 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐으며, 2021.12.23. 주식회사 국민은행이 임의경매를 개시했습니다.
가격은 분명 내려왔습니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 모두 43,000,000원이고 최근 12개월 평균도 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 78.1%입니다. 반면 권리 쪽은 임차·점유자 기록이 48명으로 많고, 그중 4명의 전입일이 미상입니다. 이 사건은 “가격은 매력적이지만 권리 확인을 생략할 수 없는 유형”으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층308호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발행일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 ‘미상 4명’이 핵심
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 전입일이 확인된 임차·점유자 44명은 모두 이 날짜 이후에 전입해 자료상 대항력이 없습니다. 가장 빠른 확인 전입도 1997.03.29.입니다. 문제는 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명입니다. 이들은 보증금이 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원으로 조사됐지만 전입시점이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
갑구에는 2007.10.17. 금지사항등기도 존재합니다. 내용은 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 것입니다. 이 등기의 매각 후 처리와 현재 효력 역시 원본 명세서와 등기 상태를 대조해야 합니다.
임차·점유자 현황 — 48명 중 대항력 미상 4명
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 조사된 임차·점유자는 48명입니다. 전입일이 확인된 44명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 전입일이 없는 4명은 대항력 가능·미상입니다. 확정일자와 우선변제 판정은 모두 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 사람은 설소조(2022-04-08), 손지영(2022-01-06), 오선연(2022-01-06), 권재영(2022-04-06), 홍종락(2022-01-05)입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 거래 표본은 12건입니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원의 78.1%입니다. 전체 평균 대비 비율 78.9%보다도, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다. 최근 추세도 +1.3%라 하락 추세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,004,800원 |
| 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권 미배당액은 2,105,904,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 4명의 대항력은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대이고 사용승인 관련 준공일은 1996-05-23입니다. 동일 면적 39.2㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐으므로 308호 해당 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 표찰·내부확인. 일부 호수는 외부 표찰이 없었고, 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호는 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입시점을 말소기준일 1996.06.15.과 대조해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상입니다.
- 확정일자·우선변제. 조사된 48명 모두 확정일자와 우선변제 판정이 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제 여부를 단정하지 마세요.
- 토지 별도등기. 국민은행이 말소신청을 하겠다는 2026.6.10.자 확인서가 제출됐지만 실제 말소 여부는 입찰 직전 등기와 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2007.10.17. 등기된 금지사항의 매각 후 처리와 효력을 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 78.1%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
- 현장 상태. 일부 호수에서 누수·타일 손상·벽체 균열 등 문제가 조사됐고 일부는 내부 확인이 어려웠습니다. 308호의 실제 내부상태와 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 마지막 확인이 남았다”
이 물건의 장점은 가격입니다. 감정가 48,000,000원에서 1회 유찰돼 33,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 43,000,000원의 78.1%입니다. 최신 거래도 43,000,000원이고 최근 흐름은 +1.3%라, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다.
다만 권리가 예시처럼 단순한 ‘임차인 0명’ 구조는 아닙니다. 조사된 48명 가운데 44명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 4명은 전입일 자체가 미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 금지사항등기도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 조건부. 전입일 미상 4명과 별도등기 처리만 원본으로 정리된다면 현재 가격의 시세 대비 위치를 본격적으로 평가할 수 있는 사건입니다.
