32,900,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 7층 708호입니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2001.11.01. 회사합병을 원인으로 근저당권자가 주식회사국민은행으로 이전됐습니다.
대부분의 확인 가능한 전입일은 이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 해당 점유자들은 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 박정숙의 주택임차권등기도 2018.05.23. 접수된 후순위 권리입니다. 문제는 전입일이 아예 확인되지 않은 일부 점유관계입니다. 이 부분은 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 7층708호 (동촌아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 1동 7층 708호 · 동일면적 실거래 기준 39.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발행 | 2026.08.30 · 창원지방법원 밀양지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
갑구에는 2007.10.17. 국민주택기금을 위한 제한물권을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 존재합니다. 이 등기와 토지 별도등기의 현재 상태는 입찰 전 원본 대조가 필요한 항목입니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 전입일 미상은 별도 확인
확인 가능한 전입일이 있는 점유자들은 모두 1996.06.15. 말소기준 이후로 기재되어 있어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현·기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남깁니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 항목 역시 배당·우선변제 여부를 임의로 확정하지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 76.5%
동촌아파트 동일면적 39.2㎡ 실거래 12건은 40,000,000원에서 45,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 43,000,000원이고, 가장 최근인 2026.08. 거래도 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래 43,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 수준보다 1.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공된 지표에서는 최근 가격이 하락 추세로 나타나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 992,200원 공제 후 31,907,800원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 2,106,592,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 준공이며 동일면적 39.2㎡ 거래가 확인됩니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 2,209.3㎡, 공시지가 456,000원/㎡, 가로장방형 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 파손, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 708호 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유관계 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현·기사항전은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 708호와의 실제 점유·계약 대응관계를 매각물건명세서와 주민등록 자료로 재확인해야 합니다.
- 박정숙 임차권 확인. 임차보증금 18,000,000원, 확정일자 2012.12.26., 주민등록일자 2018.04.30., 임차권등기 2018.05.23.로 기재돼 있으며 자료상 대항력은 없습니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝힌 상태이므로, 실제 말소 절차와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2007.10.17. 접수된 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각조건에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원의 76.5%입니다. 가격 메리트는 있지만 권리 미확인 항목을 이유로 응찰가를 추가 조정할 필요가 있는지 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 배수 문제 등이 조사됐으므로 708호의 실제 하자 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지 별도등기 관련 확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인이 먼저
이 사건의 가격은 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰된 32,900,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 43,000,000원의 76.5%이고, 최신 2026.08. 거래 43,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시세가 과거보다 1.3% 높은 흐름이라 ‘하락장 때문에 싸 보이는 가격’으로 볼 근거도 제공된 지표에서는 확인되지 않습니다.
그러나 권리분석은 가격과 별개입니다. 1996년 근저당이 말소기준이라 확인 가능한 전입자는 모두 후순위지만, 전입일 미상 점유관계는 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기가 있고 국민은행의 말소신청 확인서는 제출됐지만 실제 말소 완료까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확인 후”입니다. 배당상 인수 0원을 그대로 믿기보다 점유관계와 별도등기 두 가지를 해소한 뒤 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
