창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 9층 901호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 3건은 모두 43,000,000원이며, 최저가는 그 평균의 79.8%입니다. 전체 12건 평균 42,583,333원 대비 지표도 80.5%지만, 가격 판단은 더 최근인 43,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
가격만 놓고 보면 할인폭이 분명합니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세도 1.3%로 하락 추세가 아닙니다. 문제는 권리와 점유입니다. 이 사건의 말소기준권리는 1996.06.15. 설정된 근저당권으로 매우 오래됐고, 전입일이 확인되는 임차인들은 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 전입일이 확인되지 않은 임차인 4명은 같은 결론을 자동 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 9층901호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 · 주식회사남정주택에서 2007.10.17. 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15. 근저당권 · 한국주택은행 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 미상 임차인은 확인해야 한다
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 등기부상 전영진의 임차권은 보증금 15,000,000원으로 2002.08.05. 등기됐지만 2004.12.15. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 48명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 현황조사상 확인된 명의는 실제 임차인 48명입니다. 다만 다수의 명의와 서로 다른 전입시점이 함께 확인되므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 대상이 누구인지까지 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 2019.10.01. | 20,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 2017.06.05. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 2004.04.17. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 2022.01.10. | 19,000,000원 | 170,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 2018.05.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 2009.10.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 2008.04.22. | 미상 | 미상 | 2022.04.08. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철두 | 2017.07.21. | 32,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 2015.06.01. | 10,000,000원 | 250,000원 | 2022.01.06. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 2018.11.05. | 35,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 2021.01.07. | 35,000,000원 | 미상 | 2022.01.06. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 2019.09.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 1999.10.16. | 30,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 2011.09.20. | 25,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 2017.05.24. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 2014.05.12. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 2020.05.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 2017.03.28. | 35,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 2019.09.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 2015.08.28. | 10,000,000원 | 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 2021.03.31. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 2005.02.03. | 18,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 2020.12.29. | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 1997.03.29. | 20,000,000원 | 150,000원 | 2022.04.06. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병관 | 2011.06.28. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 2012.04.24. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 2020.06.15. | 3,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 2020.08.10. | 20,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 2010.11.30. | 28,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 2020.07.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 2010.01.25. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 2014.05.19. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 2021.02.15. | 5,000,000원 | 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 2015.04.28. | 미상 | 미상 | 2022.01.05. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 2006.08.10. | 18,000,000원 | 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 2022.01.05. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 2021.02.22. | 2,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 2015.01.09. | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 2011.12.22. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 2020.10.06. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 2013.05.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 2017.04.05. | 30,000,000원 | 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 2000.01.24. | 19,000,000원 | 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 2010.10.19. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 79.8%
동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 준공 단지입니다. 대상 면적 39.2㎡와 면적이 일치하는 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 모두 43,000,000원이며, 최신 거래도 2026.08. 43,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최신 2026.08. 거래도 43,000,000원이므로, 인수 위험이 실제로 0원으로 확인된다는 전제에서는 가격 메리트가 있는 구간입니다. 다만 전입일 미상 임차인의 보증금 인수가 발생하면 실질취득가는 최저가를 넘어가므로, 가격 할인보다 권리확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으며, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 전입일 미상 임차인의 대항력이 확인될 경우 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사되었습니다. 일부 호는 외부 표찰이 없는 상태입니다.
- 환금성. 99세대, 1996.05.23. 준공 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입일, 현재 점유, 임대차계약 원본을 확인해 대항력 가능성을 제거해야 합니다.
- 현재 점유자 특정. 현황조사상 48명의 임차인 명의가 확인되므로 실제 901호 점유자와 인도 대상을 명확히 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 대조. 국민은행의 2026.06.10. 말소신청 확인서가 실제 매각조건과 등기 상태에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 건물 하자 확인. 누수·균열·타일 파손·배수관 문제 등이 조사된 만큼 대상 호의 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 79.8%이지만, 인수액이 발생하면 그 금액을 더한 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구 및 우선변제 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확인 전에는 ‘싼 물건’이 아니다
이 사건은 가격과 권리가 서로 다른 방향을 가리킵니다. 가격만 보면 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%이고, 최신 거래 역시 43,000,000원이어서 분명 할인 구간입니다. 전입일이 확인되는 44명도 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
하지만 전입일이 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 4명의 기재 보증금 합계가 55,000,000원이기 때문에, 현재 배당표의 인수 0원은 어디까지나 확인 전 가정입니다. 여기에 토지 별도등기도 실제 말소 상태를 점검해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류입니다. 미상 임차인과 별도등기가 정리되어 인수 0원이 확정될 때 비로소 현재 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
