창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 최초 소유권보존 당시 명칭은 주식회사남정주택입니다. 권리 흐름의 기준점은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권이며 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 주식회사 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 33,600,000원으로 감정가 48,000,000원의 70%입니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 거래 3건 평균은 43,000,000원이고 최신 거래 역시 43,000,000원이라, 현재 최저가는 최근 시세의 78.1%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 +1.3%로 기록돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층303호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.2㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 2015.12.21. 이 근저당권이 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 4명은 대항력 판정 미상
현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 48명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금·임대차 내용만으로 이들을 후순위라고 단정하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022-04-08 | 해당 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 배당요구 2022-01-06 | 해당 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022-01-06 | 해당 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 배당요구 2022-04-06 | 해당 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022-01-05 | 해당 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.1%
동촌아파트 39.2㎡의 실거래 12건 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근인 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 평균의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
12건 전체 거래 범위는 40,000,000원~45,000,000원이고 전체 평균은 42,583,333원입니다. 최근 12개월 평균은 43,000,000원으로 전체 평균보다 높으며, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세도 +1.3%입니다. 따라서 감정가 48,000,000원은 최근 실거래보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 실제 거래대보다 낮아졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 32,595,200원이 배당되고 2,105,904,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수 계산액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 커서 현재 회차부터 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰이 더 진행될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제시된 배당 계산에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 가로장방형 평지, 공시지가 456,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호수의 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 303호의 실제 상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호는 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 평가됐으므로 응찰 전 실제 내부상태를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 말소기준일 1996.06.15. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.6.10. 말소신청 의사를 밝힌 확인서를 제출한 것으로 기재돼 있으므로 실제 처리 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래는 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 33,600,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 78.1%입니다.
- 현장 상태. 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐으므로 해당 303호의 수리 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30.입니다. 입찰 전 등기·매각물건명세서·현황조사·배당요구·별도등기 관련 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 충분하지만, 마지막 확인은 점유관계
이 물건의 강점은 가격입니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰돼 33,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가인 43,000,000원의 78.1% 수준입니다. 최근 시세 흐름 역시 +1.3%로 기록돼 있어 가격 측면에서는 할인 폭이 확인됩니다.
권리 구조도 1996년 근저당이라는 매우 오래된 말소기준 덕분에, 전입일이 확인되는 점유자 44명은 모두 후순위입니다. 그러나 전입일 미상 4명은 별개입니다. 이들의 보증금은 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원이고 대항력 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기와 일부 호수의 물리적 하자 조사 내용까지 확인한 뒤 응찰하는 것이 맞습니다. 결론은 “가격은 좋다. 권리는 네 명의 전입일 확인 후 확정한다.”입니다.
