창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층1003호입니다. 감정가 48,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권이며 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 해당 근저당권은 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 주식회사 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
가격 측면에서는 눈에 띕니다. 동일 단지 전용 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 43,000,000원으로 형성됐고 최신 거래 역시 2026.08의 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 최근과 과거 거래 비교 추세도 1.3%로 음수가 아니어서, 현재 자료만으로는 하락 추세라고 볼 근거가 없습니다. 다만 이 가격 할인만으로 권리 위험까지 상쇄된다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1003호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트 · 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 미상 점유자는 확인 필요
말소기준은 1996.06.15 근저당권입니다. 현황조사에서 전입일이 확인되는 사람들의 전입일은 모두 이 기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 전입신고일이 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현입니다. 이들은 보증금이 각각 5,000,000원·5,000,000원·15,000,000원·30,000,000원으로 기재됐지만, 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 4명은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 전입일이 확인된 경우에는 1996.06.15 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 표시했습니다. 전입일이 없는 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 유무를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 78.1%
동촌아파트 전용 39.2㎡의 거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원, 최저 40,000,000원, 최고 45,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고, 최신 거래도 2026.08에 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저매각가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%이며, 전체 거래 평균 대비로는 78.9%입니다. 최신 거래가 43,000,000원인 점까지 함께 보면 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 1.3%로, 제공된 수치상 하락 추세는 나타나지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 2,105,904,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 권리는 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
⑥ 입지·물리상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동촌아파트는 99세대이며 준공일은 1996-05-23입니다. 동일 면적 거래 자료는 39.2㎡로 일치합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선영·조영늠·김상근·박우현 전입일 확인. 이 4명은 전입일 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서와 최신 등기 상태를 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 점유자가 다수 기재돼 있고 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않은 경우가 있습니다.
- 실거래 기준 가격 점검. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 43,000,000원이며 현재 최저가는 그 78.1%입니다.
- 내부 하자 확인. 감정조사에서 일부 호수의 누수·타일·균열·배수관 문제 등이 조사됐으므로 해당 호의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 외부 호수 표시 확인. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사돼 목적물 식별을 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원의 78.1%로 가격만 놓고 보면 충분히 낮아진 구간입니다. 말소기준권리도 1996.06.15로 매우 이르고, 전입일이 확인되는 점유자는 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 전입일이 확인되지 않은 4명은 별개입니다. 이들의 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 토지 별도등기와 내부 상태 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권이지만 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 최신 매각물건명세서와 전입·점유관계를 대조해 미상 위험이 해소되는지가 최종 입찰 여부의 핵심입니다.
