창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 309호입니다. 감정가는 62,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 43,400,000원입니다. 말소기준은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23. 임의경매를 신청했습니다.
등기·배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사에 기록된 실제 임차인 48명 가운데 대부분은 전입신고가 말소기준 1996.06.15. 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 4명은 같은 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율보다 먼저 대항력 미상 임차인의 실제 전입·점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층309호 (동촌아파트) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.36㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2015.12.21. 근저당권자가 주식회사국민은행으로 이전됐으며, 2021.12.23. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 배당 시뮬레이션은 현재 매각가 43,400,000원에서 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 48명 중 전입일 미상 4명이 핵심
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 현황조사상 기록된 실제 임차인은 48명입니다. 이 중 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음입니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락입니다.
③ 시세 비교 — 80.9% 할인, 다만 거래 최신성은 낮다
동촌아파트 전용 59.36㎡ 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 53,300,000원이고, 최근 12개월 평균은 4건 기준 53,625,000원입니다. 최신 거래는 2022.11. 57,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 3.1% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 59.36㎡ | 8 | 57,500,000원 |
| 2022.08 | 59.36㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2022.06 | 59.36㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2021.12 | 59.36㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2021.08 | 59.36㎡ | 10 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 53,625,000원 |
현재 최저가 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%입니다. 감정가 62,000,000원과도 차이가 있어 표면적인 가격 할인은 분명합니다. 다만 비교 실거래의 최신 시점이 2022.11.인 만큼, 2026.09.14. 입찰가를 정할 때 이 표본만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다. 더욱이 대항력 가능·미상 임차 4명의 인수 여부가 해결되지 않으면 할인율 자체가 실질취득가를 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 42,218,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,138,500,000원 중 42,218,800원만 배당돼 2,096,281,200원의 미배당이 남는 계산입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 43,400,000원 | 42,218,800원 | 2,096,281,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 30,379,999원 | 29,433,159원 | 2,109,066,841원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 21,265,999원 | 20,483,211원 | 2,118,016,789원 |
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 상태. 일부 호수에는 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다.
- 현장 식별. 일부 호수는 외부 표시 표찰이 없고, 내부 확인이 어려웠던 호는 건축물현황도와 외부관찰 등에 따른 통상적 이용상황으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일, 점유관계, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 55,000,000원 보증금의 성격 확인. 4명의 기재 보증금 합계가 현재 최저가보다 크므로 대항력·미배당 여부가 실질취득가를 좌우합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서 제출 이후 실제 처리 여부를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 금지사항등기. 갑구 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 현장상태. 누수·타일·균열·배수관 등 수선 필요 여부와 해당 309호 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 실거래 표본의 최신 거래가 2022.11.이므로 현재 호가·최근 거래를 별도 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 법원 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 문건을 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 권리확정이 먼저
현재 최저가 43,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 53,625,000원의 80.9%라 숫자만 보면 가격 메리트가 있습니다. 말소기준도 1996년 근저당으로 매우 앞서 있어, 전입일이 확인된 44명은 모두 그 뒤에 전입했다는 점도 유리합니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 아파트”로 분류하기는 어렵습니다. 전입일이 확인되지 않은 4명이 남아 있고 그 보증금 합계가 55,000,000원입니다. 여기에 토지 별도등기와 금지사항등기 확인도 필요합니다. 따라서 결론은 가격은 할인, 권리는 보류입니다. 전입일 미상 4명의 대항력과 배당관계를 해소한 뒤에야 43,400,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
