33,600,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 ‘동촌아파트’ 1동 307호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 이 사건의 기준점은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이후 이 근저당권은 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23. 임의경매를 신청했습니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 1996.06.15. 말소기준 이후에 전입해 데이터상 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일이 확인되지 않습니다. 이 네 사람은 보증금이 각각 5,000,000원·5,000,000원·15,000,000원·30,000,000원으로 기재돼 있으나, 전입시점을 알 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층307호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 · 주식회사남정주택에서 1997.07.21. 상호변경, 2007.10.17. 변경등기 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15. 근저당권 · 한국주택은행 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준, 임차인 4명은 판정 미상
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 전입일이 확인된 임차인들은 모두 이 날짜보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 전입일이 없는 4명은 말소기준 전후를 판단할 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 48명, 전입일 미상 4명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 기재된 48명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 알려진 전입일은 전부 말소기준권리 이후입니다. 반면 전입일이 없는 4명은 보증금이 확인되어도 대항력의 선후관계를 판단할 수 없으므로 인수 위험을 0으로 확정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 · 배당요구 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 · 배당요구 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 · 배당요구 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 · 배당요구 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / — · 배당요구 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.1%
동촌아파트 전용 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 43,000,000원, 최신 거래 역시 2026.08. 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +1.3%로 집계돼, 하락 추세로 볼 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
가격 판단은 과거 12건 전체 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 이 기준에서는 현재 최저가가 분명 낮습니다. 다만 이 할인폭은 권리관계가 확정됐을 때 비로소 순수한 가격 메리트가 됩니다. 전입일 미상 임차인 중 대항력이 확인되면 실질취득 구조 자체가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 중 32,595,200원이 배당되고 미배당액은 2,105,904,800원으로 계산됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 임차인 4명의 대항력도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 본 건은 감정상 아파트로 이용 중이며, 전용 39.2㎡입니다. 동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 사용승인된 단지입니다.
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 대지 남동측은 왕복 2차로, 북동측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 감정조사에서는 일부 구분건물에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 존재한다고 기재돼 있습니다. 이 내용이 307호에 해당하는지는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 전용 39.2㎡ 최근 12개월 거래는 3건이고 모두 43,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +1.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명부터 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입일과 점유관계가 확정되기 전에는 매수인 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제관계를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 말소신청하겠다는 2026.06.10.자 확인서가 제출돼 있으므로, 매각 전 실제 말소 진행상태를 원본으로 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 2007.10.17. 국민주택기금 관련 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 정리 상태를 확인하세요.
- 호수·내부 상태 확인. 감정서에는 일부 호수의 외부 표찰 미설치와 각종 누수·타일·균열 등 하자 가능성이 기재돼 있으므로 307호를 개별 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 33,600,000원입니다. 권리 리스크가 해소된 뒤 이 가격 차이를 평가하는 순서가 맞습니다.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 33,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 78.1% 수준입니다. 최근 추세도 +1.3%여서 가격만 놓고 보면 비교 기준은 나쁘지 않습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 임차인 선후관계입니다.
말소기준이 1996.06.15.로 매우 오래됐고, 전입일이 확인되는 임차인들은 모두 그 이후라 대항력이 없지만, 전입일 미상 임차인 4명은 결론이 다릅니다. 이들이 말소기준보다 늦다는 사실이 확인돼야 배당표의 인수 0원과 실질취득 33,600,000원을 안심하고 사용할 수 있습니다. 여기에 토지 별도등기 말소절차까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 아직 확인형”입니다.
