창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 8층 805호입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 34,300,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 1996.06.15 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2015.12.21 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래 3건은 모두 43,000,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 79.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +1.3%입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계의 확정이 필요합니다. 현황조사상 임차·점유관계가 48명에 이르고, 그중 4명은 전입일이 확인되지 않아 말소기준일보다 앞서는지 뒤서는지 현재 정보만으로 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 8층805호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15 한국주택은행 근저당권 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
말소기준권리는 1996.06.15의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2015.12.21 근저당권자가 국민은행으로 이전됐고 2021.12.23 임의경매가 개시됐습니다. 현황조사에서 전입일이 확인된 점유자 중 가장 이른 전입도 1997.03.29로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일이 확인된 44명은 대항력이 없습니다.
갑구에는 2007.10.17 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 내용은 국민주택기금을 위한 제한물권을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 것입니다. 해당 등기의 매각 후 처리 상태 역시 원본 등기와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
② 임차·점유관계 — 48명 중 4명은 대항력 판정 보류
현황조사 등에 이름이 확인된 임차·점유관계는 48명입니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 말소기준권리인 1996.06.15 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 없는 4명은 대항력 가능·미상입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 ‘없음’은 확인된 전입일이 1996.06.15 말소기준권리보다 늦다는 기준입니다. 전입일이 없는 4명은 대항력 여부를 단정하지 않았습니다. 보증금·점유부분이 미상인 경우 역시 매각물건명세서와 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 권리확인이 먼저
동촌아파트는 99세대, 사용승인일은 1996.05.23입니다. 동일 면적 39.2㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 43,000,000원이고 최신 2026.08 거래 역시 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 43,000,000원의 79.8%입니다. 전체 실거래 평균 42,583,333원과 비교해도 80.5%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 +1.3%라 하락 추세가 확인되는 사례도 아닙니다. 따라서 권리위험이 정리된다는 전제에서는 가격 할인 자체는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 을구 1(전 1) 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 관련 미배당액은 2,105,217,400원이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 전입일 미상 점유자 4명의 실제 권리관계가 달라지면 결과도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원* |
유찰이 이어지면 최저가는 24,010,000원, 16,807,000원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 미상 4명의 확인 필요성은 가격이 내려간다고 사라지지 않습니다. 지금 단계에서는 ‘유찰될수록 무조건 싸진다’보다 ‘권리를 확정한 뒤 가격을 판단한다’가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근. 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 개별난방, 급배수, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 대지권 목적 토지 면적은 2,209.3㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가 조사에서는 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 존재하는 것으로 조사됐습니다.
- 현장 확인. 일부 호수는 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 평가됐으므로 응찰 전 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입시점을 확인해 1996.06.15보다 선순위인지 반드시 대조하세요.
- 점유관계 특정. 현황조사상 다수의 점유관계가 기재돼 있고 점유부분이 ‘미상’인 사람도 많으므로 805호의 실제 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10 확인서 제출 내용과 실제 말소신청·말소처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 금지사항등기. 2007.10.17 등기된 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 시설 하자. 누수·타일·균열·배수관 등 감정평가에서 언급된 하자가 해당 호수에 존재하는지 직접 확인하고 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 79.8%지만 권리확인이 끝나기 전에는 이 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 인수 0원은 아직 별표가 붙는다”
이 물건은 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 79.8%라 가격 조건만 보면 확실히 낮아졌습니다. 최신 거래도 43,000,000원이고 최근 거래 추세도 +1.3%이므로, 단순히 오래된 과거 평균 때문에 싸 보이는 구조도 아닙니다.
하지만 권리분석에서는 1996.06.15라는 매우 오래된 말소기준일이 핵심입니다. 확인된 전입자 44명은 모두 후순위라 대항력이 없지만, 전입일 자체가 없는 4명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 2026.06.10 국민은행 확인서의 실제 말소 이행 여부도 점검해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리는 확인 후 입찰. 이 4명의 전입관계와 별도등기 처리까지 확인돼야 비로소 산정상 인수 0원을 실전에서도 신뢰할 수 있습니다.
