창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1005호, 전용 39.20㎡ 아파트입니다. 가격만 보면 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 32,900,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 모두 43,000,000원이고, 최저가는 그 평균의 76.5%입니다. 전체 실거래 평균 42,583,333원보다 낮다는 사실보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이라는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
권리의 출발점은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 공동담보가 기재돼 있으며, 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 근저당권자가 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 이 근저당보다 뒤에 설정됐던 박근생의 주택임차권과 홍영주의 전세권은 각각 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층 1005호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.20㎡ · 10층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 1996.06.15. 근저당이 기준
말소기준은 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 등기된 박근생의 주택임차권은 2003.08.30. 해제로 말소됐고, 홍영주의 전세권도 2006.09.20. 해지로 말소됐습니다. 2021.08.24. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
임차관계 — 날짜가 있는 기록은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 총 48명의 임차 관련 기록이 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 이 4명에게 표시된 보증금은 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원입니다.
또한 감정평가 대상은 54개 호이고 현황조사에는 다수 임차인이 함께 기재돼 있으므로, 아래 명단 전체가 곧바로 1005호의 현재 임차인이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 1005호에 실제로 대응하는 점유자·임차인을 호수별 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 특정하는 작업이 선행돼야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없습니다.
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.20㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원이고 최신 거래도 2026.08. 43,000,000원입니다. 현재 최저가 32,900,000원은 이 최근 시세의 76.5%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.20㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.20㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.20㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.20㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.20㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.20㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.20㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.20㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.20㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.20㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.20㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.20㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.20㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 32,900,000원 | 2,106,592,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 23,030,000원 | 2,116,284,540원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 16,120,999원 | 2,123,069,179원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 말소기준 근저당 · 한국주택은행 설정 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 미배당은 2,106,592,200원이며, 해당 근저당에는 공동담보가 기재돼 있습니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있으나 전입일 미상 임차기록에 대한 확인이 선행돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 동촌아파트는 99세대, 준공일은 1996.05.23.입니다. 전용 39.20㎡ 최근 12개월 거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다.
- 건물상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 1005호 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 표찰·내부 확인. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 경우도 있으므로 응찰 전 목적물 특정과 내부 상태를 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1005호 임차인 특정. 현황조사에 기재된 다수 임차기록 가운데 실제 1005호에 대응하는 사람을 매각물건명세서와 대조합니다.
- 전입일 미상 4명. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입일과 점유 지속 여부를 확인해 대항력 여부를 확정합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10.자 말소신청 확인서가 실제 매각 조건과 등기 정리에 반영됐는지 확인합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가는 32,900,000원으로 76.5% 수준입니다.
- 목적물 상태. 일부 호수에서 조사된 누수·균열·타일 및 배수관 문제와 표찰 부재가 1005호에도 해당하는지 현장 확인합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 권리관계와 배당요구 현황을 원본에서 대조합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 43,000,000원의 76.5%이고, 최신 거래 역시 43,000,000원이라 가격 자체에는 분명한 간격이 있습니다. 1996.06.15. 근저당보다 전입일이 확인된 임차기록도 모두 후순위입니다.
하지만 이 사건은 감정대상 54개 호와 다수의 현황조사 임차기록이 함께 존재하고, 그중 4명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 확정해 “32,900,000원에 취득한다”고 판단하는 것은 이릅니다. 토지 별도등기의 실제 말소와 1005호 점유관계까지 확인된 뒤라야 가격 메리트가 확정됩니다. 가격은 합격권, 권리확인은 보류. 이 물건의 핵심은 할인율보다 먼저 1005호에 귀속되는 임차관계를 정확히 특정하는 것입니다.
