34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 201호로, 동일면적 실거래 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 핵심은 1996년 설정된 한국주택은행 근저당입니다. 이 근저당은 2015년 국민은행으로 이전됐고, 국민은행이 2021년 임의경매를 신청했습니다. 등기된 조희의 전세권 15,000,000원은 말소기준보다 뒤인 1999년에 설정돼 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
그렇다고 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 점유·임차관계가 다수 기재돼 있고, 이 가운데 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준일 뒤에 전입했지만 김선영·조영늠·김상근·박우현·조희는 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 5명은 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 2층201호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 2015.12.21 회사합병을 원인으로 근저당권자가 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 1999.11.12 설정된 조희 전세권 15,000,000원은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 44명은 기준일 이후, 5명은 미상
현황조사 등에 기재된 점유·임차관계는 총 49명입니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 말소기준일 1996.06.15보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 5명은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 임차인들의 우선변제권 역시 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조희 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 동일면적 39.2㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전보다 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 같은 2층에서 2026.08에 43,000,000원 거래도 확인되므로 가격만 떼어 놓으면 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다. 다만 이 차이는 전입일 미상 임차인, 별도등기와 내부 상태를 확인한 뒤에야 실제 매입 여유로 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1 근저당 · 한국주택은행 → 국민은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 을구 2 전세권 · 조희 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,153,500,000원 중 33,282,600원이 배당되고 미배당액은 2,120,217,400원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 점유자의 대항력은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,120,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,130,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,137,395,526원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 구조입니다. 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가 현장조사에서는 일부 호수에 천장·벽체·변기 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 201호 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 현장 식별. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사됐으므로 응찰 전 대상 호수 식별을 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 5명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현·조희의 최초 전입일, 실제 점유 여부와 임대차계약서를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 현황조사에 다수의 “본건전체”·“미상” 점유가 함께 기재돼 있으므로 실제 201호 점유자가 누구인지 현장에서 특정해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10 말소신청 확인서 제출 이후 실제 말소 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 갑구 금지사항. 2007.10.17 기재된 소유권 금지사항의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 조희 전세권. 등기된 전세금 15,000,000원의 1999.11.12 전세권은 말소기준 뒤라 소멸하지만, 별도로 기재된 조희의 전입일은 미상이므로 점유·임대차 관계를 따로 확인해야 합니다.
- 내부 하자. 누수·타일·균열·배수관 등 감정평가서에 언급된 하자의 201호 해당 여부와 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 34,300,000원과 최근 12개월 평균 43,000,000원의 차이는 8,700,000원입니다. 권리·수리·명도 확인 전에는 이 차액 전부를 안전마진으로 보지 않는 편이 적절합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만 ‘깨끗한 권리’로 단정할 단계는 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균과 최신 거래가는 모두 43,000,000원입니다. 가격 기준으로는 최근 시세의 79.8%입니다.
다만 권리 쪽은 단순한 “인수 0원” 사건이 아닙니다. 말소기준보다 전입일이 늦은 44명은 대항력이 없지만, 전입일 미상 5명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 토지 별도등기, 갑구 소유권 금지사항, 일부 호수의 누수·균열 등 물리적 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 후 판단입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 최근 시세 대비 할인율만으로 안전한 저가매수라고 평가하기 어렵습니다.
