창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1002호입니다. 감정가는 48,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 말소기준권리는 1996년 6월 15일 설정된 한국주택은행의 채권최고액 2,138,500,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2015년 국민은행으로 이전됐고, 2021년 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준일이 1996년으로 매우 빠르기 때문에 전입일이 확인된 현황조사 대상자들은 모두 그 이후에 전입했습니다. 따라서 이들은 조사자료상 대항력이 없습니다. 다만 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근 3명은 동일하게 단정할 수 없으며, 반드시 주민등록 및 매각물건명세서 원본으로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1002호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당입니다. 2001년 회사합병을 원인으로 해당 근저당권자는 국민은행으로 승계됐고, 이후 2021.12.23 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2020년 박우현의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2012년 박준수의 임차보증금 20,000,000원 주택임차권등기는 2013.04.24 이미 말소됐습니다. 또 토지에는 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청을 하겠다는 확인서를 2026.06.10 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 부분은 낙찰 전 실제 말소 처리 조건과 매각물건명세서 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차관계 — 전입일 미상 3명은 별도 확인
현황조사 등에 나타난 실제 임차·점유 관련 인원은 48명입니다. 보증금 대위·보증기관 중복신고는 없으므로 48명을 그대로 실제 조사 인원으로 봅니다. 전입일이 확인된 인원은 모두 1996.06.15 말소기준 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없지만, 전입일이 없는 3명은 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 | 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | - | 없음 | 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | - | 2017.03.28 | 35,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 | 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | - | 2000.01.24 | 19,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 건물의 전부 | 2015.06.30 | 30,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 배당요구 2020.06.08 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 78.1%
동촌아파트 동일 전용면적 39.2㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 모두 43,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원이고 최신 거래도 2026년 8월 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 이 기준의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
전체 12건 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선 적용하는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래 구간보다 1.3% 높은 흐름입니다. 따라서 하락 추세로 볼 자료는 아니며, 현재 최저가 자체에는 가격상 할인 여지가 있습니다. 다만 그 할인분이 미확인 임차관계와 내부상태 위험을 보상하는지는 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 근저당 채권의 미배당액은 2,105,904,800원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 압도적으로 커 어느 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고, 근저당 미배당이 크게 남는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 앞서 본 대항력 미상 3명의 실제 권리관계도 별도 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 구분건물들은 아파트로 이용 중이며, 동촌아파트는 99세대·1996.05.23 준공입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 가로장방형 평지이며 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 상태 확인. 일부 호에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐습니다. 일부 호는 내부 확인이 어려워 외부관찰과 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
- 토지 별도등기. 별도등기가 존재하며 국민은행이 2026.06.10 말소신청 의사를 확인서로 제출했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 3명 확인. 김선영·조영늠·김상근의 실제 전입일과 주민등록, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 다수 점유관계 정리. 현황조사 대상자가 48명으로 많습니다. 1002호의 현재 실제 점유자가 누구인지와 과거 전입자가 섞여 있는지 현장에서 구분해야 합니다.
- 박우현 임차권. 보증금 30,000,000원·전입 및 확정일자 2015.06.30의 임차권등기가 있으나 말소기준 1996.06.15보다 후순위로 조사돼 대항력은 없습니다.
- 토지 별도등기 말소. 국민은행의 2026.06.10 확인서가 실제 매각 조건 및 말소 절차에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 내부 하자. 누수·타일·균열·배수관 등 상태 문제가 일부 호에서 확인됐으므로 1002호의 실제 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 39.2㎡ 거래는 모두 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 78.1% 수준이므로 권리·수리·명도 위험을 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 토지 별도등기 관련 확인서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 ‘미확인 권리’가 먼저
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 실거래 43,000,000원과 비교하면 분명 낮습니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰된 만큼 가격 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 복잡한 임차·점유관계입니다.
1996년 근저당이 말소기준이라 전입일이 확인된 임차인들은 모두 후순위이고, 제공된 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 김선영·조영늠·김상근은 전입일이 없어 대항력 가능 여부가 미상입니다. 여기에 토지 별도등기와 일부 호의 물리적 하자까지 확인 대상입니다. 결론적으로 가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류가 이 물건의 핵심입니다.
