34,300,000원
창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 4층 405호입니다. 감정가는 49,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 34,300,000원입니다. 권리의 출발점은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 주식회사국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23. 주식회사 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래는 2026.08. 7층 43,000,000원, 같은 달 2층 43,000,000원, 2026.05. 5층 43,000,000원으로 최근 12개월 평균도 정확히 43,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 추세는 +1.3%입니다. 따라서 현재 최저가 34,300,000원 자체에는 가격 할인 여지가 분명하지만, 그 할인폭을 온전히 취득 메리트로 인정하려면 먼저 임차인 미상 위험을 제거해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 4층405호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권입니다. 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 근저당권자가 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 2021.06.07. 이정호 명의로 등기된 주택임차권은 전입·점유개시일이 2020.12.29.로 말소기준보다 늦고, 해당 임차권등기 자체도 2025.01.22. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 44명은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 기재된 인원은 48명입니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금과 확정일자가 모두 확정돼 있지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022-04-08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 2022-01-06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 2022-01-06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 2022-04-06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2022-01-05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 표면가격은 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 확인된 실거래 12건 평균은 42,583,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고 최신 거래 역시 2026.08. 43,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 근저당 채권의 미배당액은 2,105,217,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일 미상 임차인의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 권리확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 |
낙찰가가 더 낮아지면 표면적인 시세 할인폭은 커지지만, 이 사건에서는 낙찰가보다 권리확정이 먼저입니다. 전입일 미상 4명 중 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 다시 계산해야 하므로, 단순히 유찰가격만 보고 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 노폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 목재 및 알루미늄 창호 외이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 상태 확인. 일부 호수에서 방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 405호의 실제 해당 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 표찰. 일부 호수는 외부 표시가 없는 상태로 조사돼 응찰 시 대상 호수 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 점유관계, 임대차계약 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 인수 0원 확정 금지. 현재 배당계산은 매수인 인수 0원이지만, 대항력 미상 임차인이 남아 있어 권리확인 전까지 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
- 토지 별도등기. 국민은행이 2026.6.10.자 확인서로 말소신청 의사를 밝혔으므로, 실제 말소 진행 여부를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 42,583,333원보다 최근 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현장 상태. 일부 호수에 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐으므로 405호의 실제 수선 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 재확인. 당해세와 임차인 최우선변제 여부가 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 아직 미완성”
이 사건의 가격은 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 49,000,000원에서 1회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 최근 거래 추세 역시 +1.3%로, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 사건은 아닙니다.
하지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 닫아야 할 문이 있습니다. 1996.06.15. 말소기준권리 이후 전입한 44명은 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 전입일이 확인되지 않는 4명은 대항력 가능·미상 상태입니다. 토지 별도등기도 국민은행의 2026.6.10.자 말소신청 확인서는 있으나 실제 말소 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “시세 대비 할인된 가격”은 맞지만 “인수위험까지 확정된 안전물건”은 아직 아닙니다. 미상 임차인의 전입·점유관계와 토지 별도등기 말소를 확인한 뒤에야 34,300,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
