창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 5층 506호입니다. 감정가는 49,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당 2,138,500,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 2021.12.23 국민은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
가격만 보면 매력은 분명합니다. 동일 전용면적 39.2㎡의 최근 12개월 거래 3건이 모두 43,000,000원이고, 현재 최저가는 그 평균의 79.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 +1.3%로 하락장이 아닙니다. 다만 이 사건은 임차·점유관계가 단순하지 않습니다. 대부분의 전입은 1996년 말소기준권리보다 뒤지만, 전입일 자체가 확인되지 않은 4명이 있어 배당표의 인수 0원을 곧바로 확정 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 5층506호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 기준
말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 공동담보가 기재돼 있습니다. 이 근저당은 2015.12.21 국민은행으로 이전됐고, 2021.12.23 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 2002.06.14 김용광 명의의 주택임차권 15,000,000원이 등기됐지만 2003.08.30 이미 말소됐습니다.
현황조사에 기재된 임차·점유 내역은 48명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 48명은 각각의 조사 기재 인원입니다. 전입일이 확인된 44명은 모두 1996.06.15 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 전입일이 없는 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 79.8%
동촌아파트 전용 39.2㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 전체 실거래 최저 40,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 점유·인수관계가 모두 해소된다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다. 반대로 전입일 미상 점유자의 선순위 대항력이 확인될 경우에는 낙찰가만 놓고 한 가격 비교가 무의미해질 수 있으므로 권리 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 2,105,217,400원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 전입일 미상 점유자의 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 24,010,000원(감정가 49%), 3회 유찰 16,807,000원(감정가 34.3%)입니다. 다만 미상 점유자의 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려간다는 사실만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 주상용 건부지이며 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 456,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 시설 상태. 감정평가 과정에서 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 파손·돌출, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 506호의 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 점유 여부를 확인해 대항력 판정을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10 말소신청 확인서가 제출됐으나 실제 말소 조건과 진행 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2007.10.17 등재된 금지사항등기의 처리 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 호수 및 내부 상태. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 일부 호수에서 누수·균열·타일 및 배수관 문제가 조사됐으므로 506호를 직접 특정하고 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 43,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원의 가격 차이는 권리 문제가 해소될 때에만 그대로 의미가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전”
동촌아파트 506호는 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 시세의 79.8%입니다. 가격만 놓고 보면 눈에 띄는 구간입니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격보다 한 단계 앞에 있습니다. 1996년 근저당 이후 전입한 44명은 대항력이 없지만, 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 그대로 참고하되, 이 4명의 대항력 여부가 확인되기 전에는 확정값으로 취급하지 않는 것이 맞습니다. 여기에 토지 별도등기와 국민은행의 2026.06.10 말소 확인서까지 원본 대조가 필요합니다. 시세 할인은 충분하지만, 권리 확인을 생략하고 들어갈 물건은 아닙니다.
