창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1004호입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이고, 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행으로 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23. 임의경매를 개시했습니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 32,900,000원까지 내려온 상태입니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 동일 면적 39.2㎡의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가가 모두 43,000,000원인데 현 최저가는 그 76.5%입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 1.3% 높은 흐름이라 하락 추세가 가격 메리트를 착시로 만드는 상황도 아닙니다. 다만 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 현황조사상 48명이 확인되고, 그중 44명은 전입일이 말소기준보다 늦지만 김선영·조영늠·김상근·박우현 4명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1004호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 39.2㎡ · 10층 건물 중 10층 1004호 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 (주식회사남정주택에서 2007.10.17. 명칭 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 / 준공 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 임차인 4명은 확인이 필요하다
핵심은 1996.06.15. 근저당권입니다. 전입일이 확인되는 임차인은 가장 빠른 권재영의 1997.03.29.부터 모두 말소기준 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 그러나 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현은 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 이 4명의 보증금은 각각 5,000,000원·5,000,000원·15,000,000원· 30,000,000원으로 합계 55,000,000원입니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 이들의 실제 전입 시점과 점유·임대차 관계가 확인되기 전에는 확정 인수 0원과 최종 인수 0원을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 조사 48명, 대항력 미상 4명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 조사된 48명 모두 실제 임차인·점유자 명의입니다. 전입일이 확인되는 44명은 모두 1996.06.15. 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았고, 전입일 미상 4명만 대항력 가능·미상으로 분리해 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019-10-01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신순봉 | 미상 | 2017-06-05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최재춘 | 미상 | 2004-04-17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022-01-10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김원덕 | 미상 | 2018-05-10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황찬형 | 미상 | 2009-10-26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 설소조 | 미상 | 2008-04-22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-04-08 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017-07-21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015-06-01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-06 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018-11-05 | 35,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021-01-07 | 35,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-06 |
| 김재선 | 미상 | 2019-09-10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999-10-16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011-09-20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김정자 | 미상 | 2017-05-24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이민아 | 미상 | 2014-05-12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조혜미 | 미상 | 2020-05-15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이경순 | 미상 | 2017-03-28 | 35,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유성호 | 미상 | 2019-09-27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015-08-28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이재길 | 미상 | 2021-03-31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005-02-03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020-12-29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997-03-29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-04-06 |
| 조병관 | 미상 | 2011-06-28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최진식 | 미상 | 2012-04-24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020-06-15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020-08-10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010-11-30 | 28,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김만금 | 미상 | 2020-07-30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박인순 | 미상 | 2010-01-25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조월제 | 미상 | 2014-05-19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021-02-15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 홍종락 | 미상 | 2015-04-28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2022-01-05 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006-08-10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이옥선 | 미상 | 2022-01-05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021-02-22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015-01-09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이일심 | 미상 | 2011-12-22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이철희 | 미상 | 2020-10-06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임무섭 | 미상 | 2013-05-27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017-04-05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박형임 | 미상 | 2000-01-24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임부욱 | 미상 | 2010-10-19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 동일 면적 39.2㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단은 더 최근인 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 현 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
최근 실거래는 2026.05와 2026.08 모두 43,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균도 정확히 43,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 1.3% 높습니다. 따라서 현 최저가 32,900,000원은 실거래 대비 가격 메리트가 있는 구간입니다. 다만 이 판단은 어디까지나 확정 인수액이 0원이라는 현재 계산을 전제로 한 가격 비교입니다. 전입일 미상 임차인 중 대항력이 성립하는 사람이 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 992,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 계산상 말소기준 근저당권에는 31,907,800원이 배당되고, 미배당액은 2,106,592,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 임차인의 법적 지위가 확인되면 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 32,900,000원 | 31,907,800원 | 2,106,592,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 2,116,284,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 2,123,069,179원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로 도로, 북동측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·개별난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 1996.05.23.입니다.
- 거래. 동일 면적 실거래 12건은 40,000,000원~45,000,000원 범위이며, 최근 12개월 3건 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다.
- 물리적 상태. 감정평가 조사에서는 구분건물 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐고 일부 호수는 외부 표찰이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일과 점유관계가 1996.06.15. 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 노출 확인. 네 사람의 확인된 보증금은 합계 55,000,000원입니다. 대항력 성립 여부에 따라 현 최저가 32,900,000원을 기준으로 한 실질취득 계산이 달라질 수 있습니다.
- 토지 별도등기 말소 확인. 국민은행이 2026.06.10.자 확인서를 제출했지만, 입찰 시점의 최신 등기에서 실제 처리 여부를 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2007.10.17. 기재된 제한 내용의 매각 후 처리와 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 호수 및 내부 상태 확인. 감정평가에서 일부 호수의 표찰 부재와 누수·균열·타일 및 배수관 문제 등이 조사됐으므로 1004호의 실제 상태를 개별 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 43,000,000원, 현 최저가는 32,900,000원입니다. 권리 확인 후에만 이 차이를 실질적인 가격 메리트로 인정하는 것이 안전합니다.
- 배당표 재확인. 현 계산은 매수인 인수 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차인 지위가 보완되면 배당순위와 인수액도 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류”
이 사건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 47,000,000원이 한 차례 유찰돼 32,900,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균·최신 실거래 43,000,000원의 76.5%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 1.3% 높아, 하락장 속 과거 평균만 이용한 착시도 아닙니다.
그러나 권리분석은 여기서 멈추면 안 됩니다. 말소기준 1996.06.15.보다 전입이 늦은 44명은 대항력이 없지만, 전입일 미상 4명은 대항력 가능·미상입니다. 그들의 확인된 보증금 합계가 55,000,000원이라는 점을 감안하면, 현재 배당표의 인수 0원을 그대로 최종 결론으로 가져가는 것은 위험합니다. 토지 별도등기에는 국민은행의 말소신청 확인서가 제출돼 있다는 긍정적 요소가 있지만, 임차인 4명의 문제와는 별개입니다. 결론은 명확합니다. 시세 대비 가격은 좋지만, 전입일 미상 4명을 정리하기 전에는 입찰가를 결정하지 않는 물건입니다.
