창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 6층 608호, 동일 면적 실거래 비교 기준 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사청오건설이며, 최초 소유권보존 당시 명칭은 주식회사남정주택이었습니다. 2007.10.17. 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다. 이 사건의 말소기준은 1996.06.15. 설정된 한국주택은행 근저당으로 채권최고액은 2,138,500,000원입니다. 해당 근저당은 2015.12.21. 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐고, 국민은행이 2021.12.23. 임의경매를 개시했습니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 49,000,000원에서 34,300,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 43,000,000원이고, 최저가 비율은 79.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 +1.3%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 이 물건은 가격 할인만 보고 접근하기엔 점유관계와 토지 별도등기 확인 포인트가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 6층608호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 말소기준권리 | 1996.06.15. 한국주택은행 근저당권 · 채권최고액 2,138,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준은 매우 이르지만 미상 점유자가 남는다
말소기준은 1996.06.15. 근저당권입니다. 전입신고일이 확인된 점유자들은 모두 이 기준일보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 네 사람의 보증금은 각각 5,000,000원, 5,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원으로 조사됐지만, 전입일이 없으므로 낙찰 전에 대항력 여부를 확정해서 확인해야 합니다.
임차·점유 현황 — 대항력 미상자를 따로 본다
현황조사에 이름이 올라온 점유·임차 관련자는 48명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 전입일이 확인된 사람은 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / 미상 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트는 99세대, 1996.05.23. 준공이며 비교 대상 면적은 39.2㎡입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 43,000,000원, 가장 최근 2026.08. 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
전체 12건 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균 43,000,000원과 최신 거래 43,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 34,300,000원은 두 기준보다 낮고, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 +1.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 2,138,500,000원 중 33,282,600원이 배당되고 미배당액은 2,105,217,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 전입일 미상 점유자의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 2,105,217,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 2,115,322,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 2,122,395,526원 | 0원 |
④ 입지·건물상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일·몰탈 위 페인팅, 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 개별난방, 소화전, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남동측 왕복 2차로 도로, 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 대지권 목적 토지는 2,209.3㎡의 가로장방형 평지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역이 포함되고 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 상태 확인. 감정평가에서는 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실·주방 타일 문제, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등이 조사된 것으로 기재돼 있습니다. 해당 호의 실제 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 전입·점유 시점이 1996.06.15.보다 앞서는지 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 점유부분 특정. 점유부분이 미상으로 조사된 사람이 다수이므로 608호의 현재 실제 점유자를 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10. 말소신청 확인서 제출 이후 실제 말소 진행 여부와 매각조건을 확인하세요.
- 금지사항등기. 갑구에 2007.10.17. 금지사항등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가에서 일부 호수의 누수·타일·균열·배수관 문제 등이 언급됐으므로 608호 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 43,000,000원, 현재 최저가는 34,300,000원으로 최근 시세의 79.8%입니다. 권리 미상요소를 해결한 뒤 가격 메리트를 판단하는 순서가 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확인서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
이 물건의 매력은 명확합니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 34,300,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 43,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 79.8%라 가격만 보면 유리한 구간입니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격만으로 정할 수 없습니다. 말소기준은 1996.06.15.로 충분히 이르지만 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입신고일이 미상이고, 토지 별도등기에 대해서는 국민은행이 말소신청 하겠다는 2026.06.10. 확인서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적, 권리는 추가 확인 필수”로 정리됩니다. 네 명의 실제 대항력과 토지 별도등기 처리만 명확해진다면 현재 가격 수준을 평가할 근거가 생기지만, 그 전에는 배당표의 인수 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
