창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 10층 1007호입니다. 감정가는 48,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 등기상 핵심은 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2001.11.01 회사합병을 원인으로 2015.12.21 주식회사국민은행으로 이전됐습니다. 2021.12.23에는 주식회사 국민은행의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
등기 순서만 보면 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 임차관계 확인이 핵심입니다. 확인된 전입일이 있는 사람들은 모두 1996.06.15 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않은 김선영·조영늠·김상근·박우현은 보증금이 각각 5,000,000원·5,000,000원·15,000,000원·30,000,000원으로 기재돼 있으나 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 10층1007호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 동촌 · 99세대 · 1996.05.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.06.15 접수된 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 채무자는 주식회사남정주택입니다. 이 권리는 2001.11.01 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다. 2021.12.23 기입된 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 알려진 전입은 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 기재된 인명은 48명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준일 1996.06.15보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 전입일이 없는 4명은 대항력을 부정할 근거가 부족하므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 배당요구 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 배당요구 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 없음 | 배당요구 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균 43,000,000원, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 1.3%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.2㎡ | 12건 | 42,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 근저당권 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권 미배당액은 2,105,904,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 전입일 미상 임차관계 4명의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 권리는 먼저 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
표면 가격은 회차가 내려갈수록 강하게 할인됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 실제 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있으므로, 미상 임차관계를 해소하지 않은 상태에서 유찰폭만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 본 건 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 공시지가. 456,000원/㎡이며 토지면적은 2,209.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 상태 확인. 감정평가에서는 일부 호수에 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사됐으므로 대상 호수의 실제 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 외부 표시. 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태로 조사돼 응찰 시 호수 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 최우선 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 실제 전입일, 현재 점유 여부, 대상 호수와의 임대차 대응관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 확정 후 시세 비교. 배당표상으로는 최저가 33,600,000원+인수 0원이지만, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 이를 최종 취득비용으로 단정하지 마십시오.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10 확인서 내용과 실제 말소신청 진행 여부를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 일부 호에 누수·균열·타일 및 배수설비 문제 등이 조사된 만큼 1007호의 실제 하자 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 권리 문제가 해소된다는 전제에서는 현재 최저가가 최근 12개월 평균 43,000,000원의 78.1%로 가격상 여지가 있습니다.
- 배당 누락항목. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인은 분명하지만, 권리 확인 전에는 ‘싼 물건’이 아니다
동촌아파트 1007호의 현재 최저가 33,600,000원은 최신 거래 43,000,000원과 최근 12개월 평균 43,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세 대비 78.1%이므로 가격 자체는 분명 할인 구간입니다. 등기상 말소기준도 1996년 근저당으로 명확하고 이후 경매개시결정은 소멸 구조입니다.
하지만 결론을 가르는 것은 임차관계입니다. 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 4명은 대항력 가능·미상입니다. 특히 이들의 실제 점유와 전입시점을 확인하지 않은 채 배당표상 인수 0원만 믿으면 실질취득비용을 잘못 계산할 수 있습니다. 토지 별도등기 역시 국민은행의 2026.06.10 확인서가 제출돼 있으나 실제 말소 상태를 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 권리 확인이 끝나야 입찰 가능한 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
