창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 3층 302호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사청오건설이며, 말소기준은 1996.06.15 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,138,500,000원이고 이후 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 근저당권이 이전됐습니다. 2021.12.23 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권 2건도 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 임차인·점유자가 기재돼 있고, 대부분은 전입일이 1996.06.15 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만 전입일 자체가 미상인 4명은 같은 결론으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 3층302호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급 | 2026.08.30 · 창원지방법원 밀양지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 점유 확인이 핵심
② 임차인·점유자 — 대부분 후순위, 4명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 48명의 임차인·점유자가 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 전입일이 확인되는 사람은 모두 1996.06.15 말소기준권리 이후 전입으로 기록돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
| 이름 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 신고 2022.04.08 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 신고 2022.01.06 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 신고 2022.01.06 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 신고 2022.04.06 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 신고 2022.01.05 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래가격 아래
동촌아파트 전용 39.2㎡의 실거래 12건은 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 전체 평균은 42,583,333원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원이고, 최신 2026.08 거래도 43,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다.
최근 거래와 과거 거래의 추세는 1.3%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 이 사건은 가격 자체가 최근 시세 이상인 유형은 아닙니다. 다만 가격 메리트는 임차관계와 토지 별도등기가 정리된다는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 32,595,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 2,105,904,800원이고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 2,105,904,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 2,115,803,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 2,122,732,353원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 구분건물은 아파트로 이용 중이며, 동촌아파트는 99세대, 사용승인일은 1996.05.23입니다.
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 하남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 왕복 2차로 도로와 북동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 456,000원/㎡, 대지 면적은 2,209.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 물리적 상태. 감정평가에서는 구분건물 일부 호에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐다고 기재돼 있으므로 대상 302호 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명 확인. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입신고일과 실제 점유관계를 확인해 대항력 가능성을 확정하세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 신순봉·최재춘 등 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대상 302호와 실제로 연결되는 점유자인지 확인이 필요합니다.
- 토지 별도등기 확인. 국민은행의 2026.06.10 확인서 제출 이후 실제 말소신청과 말소 완료 여부를 등기부에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가에서 일부 호의 누수·타일·균열·배수관 문제를 언급하고 있으므로 302호 내부 상태를 직접 확인하세요.
- 호수 표시 확인. 일부 구분건물에는 외부 표찰이 없는 것으로 조사됐으므로 목적물 특정에 유의해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 43,000,000원, 현재 최저가는 33,600,000원입니다. 권리·점유 위험을 정리한 뒤 이 가격 차이를 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 48,000,000원에서 1회 유찰돼 33,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 43,000,000원 대비 78.1%입니다. 최근 거래 추세도 1.3%로 하락장은 아닙니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격 하나로 결정되지 않습니다. 말소기준이 1996년으로 매우 앞서 확인된 전입자는 모두 후순위이지만, 전입일을 알 수 없는 임차인 4명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 다수의 보증금 미상 점유자와 토지 별도등기 말소 절차까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “가격은 시세 아래, 권리는 확인 전 보류”가 맞습니다. 배당모형상 인수 0원을 확정적인 무위험으로 받아들이지 말고, 미상 임차관계가 해소되는지 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
