창원지방법원 2021타경2894. 밀양시 하남읍 수산리 동촌아파트 1동 601호, 전용 39.2㎡ 아파트입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 등기상 소유권은 1996.06.11 주식회사남정주택 명의로 보존됐고, 2007.10.17 상호가 주식회사청오건설로 변경됐습니다. 말소기준은 1996.06.15 설정된 한국주택은행 근저당권 2,138,500,000원이며, 2015.12.21 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행에 이전됐습니다.
권리 구조의 핵심은 말소기준권리가 매우 이른 1996.06.15이라는 점입니다. 현황조사에 이름이 올라온 실제 임차인은 48명이고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일이 확인되는 임차인은 모두 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 김선영·조영늠·김상근·박우현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2021타경2894 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산동촌3길 24, 1동 6층601호 (동촌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.2㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사청오건설 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,047,282,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 1996.05.23 · 99세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
② 임차인 현황 — 실제 임차인 48명
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 아래 임차인 중 전입일이 확인되는 사람은 모두 1996.06.15 이후 전입이라 대항력이 없고, 전입일 미상 4명만 판정이 남습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 모두 미상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우한용 | 본건전체 | 2019.10.01 | 20,000,000원 / 150,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신순봉 | 미상 | 2017.06.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재춘 | 미상 | 2004.04.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형곤 | 본건전체 | 2022.01.10 | 19,000,000원 / 170,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원덕 | 미상 | 2018.05.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황찬형 | 미상 | 2009.10.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소조 | 미상 | 2008.04.22 | 미상 | 2022.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황철두 | 본건전체 | 2017.07.21 | 32,000,000원 / 50,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지영 | 본건 전체 | 2015.06.01 | 10,000,000원 / 250,000원 | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유갑례 | 본건전체 | 2018.11.05 | 35,000,000원 / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선연 | 본건전체 | 2021.01.07 | 35,000,000원 / — | 2022.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재선 | 미상 | 2019.09.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최양선 | 본건전체 | 1999.10.16 | 30,000,000원 / 150,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수진 | 본건전체 | 2011.09.20 | 25,000,000원 / 70,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정자 | 미상 | 2017.05.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민아 | 미상 | 2014.05.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜미 | 미상 | 2020.05.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경순 | 미상 | 2017.03.28 | 35,000,000원 / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성호 | 미상 | 2019.09.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정영 | 본건 전체 | 2015.08.28 | 10,000,000원 / 250,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재길 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼열 | 본건전체 | 2005.02.03 | 18,000,000원 / 70,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정호 | 본건전체 | 2020.12.29 | 30,000,000원 / 50,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재영 | 본건전체 | 1997.03.29 | 20,000,000원 / 150,000원 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병관 | 미상 | 2011.06.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영늠 | 본건전체 | 미상 | 5,000,000원 / 200,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진식 | 미상 | 2012.04.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박점이 | 본건전체 | 2020.06.15 | 3,000,000원 / 300,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 본건전체 | 미상 | 15,000,000원 / 150,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조희태 | 본건전체 | 2020.08.10 | 20,000,000원 / 150,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥자 | 본건전체 | 2010.11.30 | 28,000,000원 / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만금 | 미상 | 2020.07.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인순 | 미상 | 2010.01.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조월제 | 미상 | 2014.05.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전선미 | 본건전체 | 2021.02.15 | 5,000,000원 / 250,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍종락 | 미상 | 2015.04.28 | 미상 | 2022.01.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정욱 | 본건전체 | 2006.08.10 | 18,000,000원 / 70,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이옥선 | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종목 | 본건전체 | 2021.02.22 | 2,000,000원 / 300,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신칠선 | 본건전체 | 2015.01.09 | 30,000,000원 / 50,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일심 | 미상 | 2011.12.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이철희 | 미상 | 2020.10.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우현 | 본건전체 | 미상 | 30,000,000원 / 50,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임무섭 | 미상 | 2013.05.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 본건전체 | 2017.04.05 | 30,000,000원 / 50,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형임 | 미상 | 2000.01.24 | 19,000,000원 / 100,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임부욱 | 미상 | 2010.10.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동촌아파트 전용 39.2㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 42,583,333원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 43,000,000원, 최신 거래도 2026.08 43,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 1.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.2㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.2㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 39.2㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2024.03 | 39.2㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 1 | 43,500,000원 |
| 2023.09 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 39.2㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 39.2㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.12 | 39.2㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 39.2㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.2㎡ | 3건 | 43,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 감정가 49,000,000원은 최근 거래보다 높지만 한 차례 유찰로 가격이 70% 수준까지 내려왔기 때문에 가격 자체는 시세보다 낮아진 상태입니다. 다만 이 할인폭을 그대로 안전마진으로 보려면 먼저 전입일 미상 임차인 4명의 권리관계를 해소해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 2,138,500,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 33,282,600원이 배당되고 2,105,217,400원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 전입일 미상 임차인의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남읍 행정복지센터 북서측 인근이며 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남동측은 왕복 2차로, 북동측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 상태. 구분건물 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·돌출·파손, 벽체 균열, 배수관 분리·파손 등이 조사됐습니다. 601호의 실제 해당 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 표시·내부. 일부 호수는 외부 표찰이 없고 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 호도 있으므로 현장과 공부의 호수 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 4명. 김선영·조영늠·김상근·박우현의 전입 시점을 주민등록 및 매각물건명세서와 대조해 말소기준권리 1996.06.15보다 선행하는지 확인하세요.
- 토지 별도등기. 국민은행의 2026.06.10 확인서뿐 아니라 실제 말소신청 조건과 최신 매각조건을 확인하세요.
- 배당요구. 설소조·손지영·오선연·권재영·홍종락의 배당요구 접수 사실과 실제 배당순위를 원문에서 대조하세요.
- 물건 상태. 누수·균열·타일·배수관 등 보수비 가능성을 현장 확인 후 입찰가에 반영하세요.
- 가격. 현재 최저가 34,300,000원은 최근12개월 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 가격 메리트는 있지만 권리 미상 부분을 해소한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확인됐지만, 권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰되어 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,000,000원의 79.8% 수준입니다. 따라서 가격 측면의 메리트는 분명합니다. 또한 전입일이 확인되는 임차인들은 모두 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.
그러나 결론을 단순히 ‘인수 0원’으로 끝내기는 어렵습니다. 실제 임차인 48명 중 4명의 전입일이 미상이고, 토지 별도등기도 존재합니다. 국민은행의 말소신청 확인서가 제출된 점은 긍정적이지만, 최종 입찰 판단은 전입일 미상 4명과 토지 별도등기의 처리 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 조건부 확인. 이 사건의 승부처입니다.
